Сравнительный анализ продаж. Самые важные отчеты для анализа продаж. Основные этапы проведения анализа продаж компании

Подход прямого сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа также называется методом сравнительных продаж, рыночным методом или методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный и затратный - также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

Стоимость объекта недвижимости по методу сравнительного анализа продаж равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

где Pk - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

D - сумма поправочных корректировок.

Несмотря на кажущуюся простоту формулы, определение суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах. Например для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т.п.

Особенность внесения поправок также состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

Данный подход основан на следующих принципах:

• - спрос и предложение,
• - замещение,
• - вклад.

Первый принцип утверждает, что при развитом рынке недвижимости цена объекта зависит от текущих условий спроса и предложения.

Принцип замещения предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода сравнительного анализа продаж.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлторы знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так по условиям ее заключения.

Принцип вклада используется при внесении корректировок в стоимости сравниваемых объектов. Если в оцениваемом объекте отсутствует какая-либо особенность, присутствующая в сравниваемом объекте, то стоимость корректируют на величину вклада этой детали.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир. Сравнительный анализ продаж также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. Недостаточная же развитость рынка недвижимости, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

К преимуществам рыночного подхода следует отнести то, что это:

• - наиболее простой подход;
• - статистически обоснованный;
• - предполагает методы корректировки;
• - обеспечивает данные для других подходов к оценке.

• - необходимость активного рынка;
• - сравнительные данные не всегда имеются;
• - требование внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• - подход основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются одним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект недвижимости. В связи с этим мало вероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цена на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на этот вид объектов недвижимости повысился.

И, наоборот, если цены на этом сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на такой вид объектов недвижимости падает. Изменение спроса на объекты недвижимости определенного типа проиллюстрировано с помощью кривых спроса и предложения, изложенного в учебном пособии «Основы оценки стоимости недвижимости - М., 2004».

Предполагая исходное состояние рынка недвижимости, характеризуемой кривой спроса I и кривой предложения, равновесная (рыночная) цена объекта недвижимости определяется значением P и количеством Q проданных объектов недвижимости определенного типа. Рост цен на рынке недвижимости (например, вследствие защиты сбережений от инфляции) вызывает увеличение спроса на объекты недвижимости, что отражено сдвигом кривой спроса в положение спрос II. Пересечение кривой предложения и новой кривой спроса в точке 2 соответствует установлению нового рыночного равновесия. Теперь цена устанавливается на уровне, соответствующем P, а количество предлагаемых (проданных) объектов недвижимости рассматриваемого типа будет равно Q. Аналогично можно проиллюстрировать и определение нового рыночного равновесия, определяемого точкой 3, вследствие снижения спроса на объекты недвижимости. Тогда цена на этот вид недвижимости устанавливается на уровне соответствующем P, а количество предлагаемых (проданных) объектов недвижимости этого вида будет равно Q 16.

Технология реализации метода анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Применительно к рынку квартир принцип замещения означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то ее стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры, при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки.

Опытные риэлторы знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу ой предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определенной в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, т.е. сделка должна быть типичной как по финансированию, так и по условиям ее заключения.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, но с тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, т.к. их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию.

Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

При проведении оценки недвижимости с применением сравнительного подхода необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы можно рассматривать региональные риэлторские структуры, занимающиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные организации (Центры по недвижимости, Государственный комитет Республики Казахстан по статистике и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важным является то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли данный момент заказ по оценке конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы является предпосылкой практической реализации сравнительного подхода в казахстанских условиях не устоявшегося рынка недвижимости 5.

Реализация сравнительного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлторских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

На данном этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

• - назначению использованию;
• - качеству;
• - передаваемым правам;
• - местоположению;
• - физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

• - платежеспособности;
• - возможностям финансирования;
• - инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• - сроке окупаемости;
• - независимости субъектов сделки;
• - инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается от разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньшей стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• - находятся в родственных отношениях;
• - являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• - имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• - сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• - занимаются продажей имущества умерших лиц;
• - занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

• - аналогичными мотивами инвесторов;
• - аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• - степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Этап 2. Проверка достоверности информации о сделках

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, так как часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение величины сделки в договоре купли-продажи объясняется большой величиной госпошлины и значительными ставками налогообложения имущества. Проблема «двойной цены» - это государственная проблема. В некоторых странах она решается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. В этом случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене гораздо ниже рыночной стоимости, они принимают решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными интересами сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т.д.).

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом

В цену сопоставимого эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?» Например, если сопоставимый жилой дом расположен в менее экологически опасной городской зоне, чем оцениваемый жилой дом, и эта разница в экологическом состоянии оценивается на рынке в 10 тыс. долл., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 тыс. долл. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили приблизительно 1000 долл., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2000 долл. Таким образом, правильная величина поправки составит 2000 долл.

Этап 4. На данном этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс оценки недвижимого имущества требует от оценщика проведение анализа большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определяют величину рассчитанной стоимости.

Квалификационное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможны только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая орган власти.

Основными задачами оценщика являются четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание) обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

При оценке конкретного объекта на первом этапе оценщиком должна быть проанализирована вся имеющаяся техническая документация по оценке объекта, а также определены основные параметры, характеризующие состояние объекта. Обследование зданий и сооружений - сфера деятельности специалистов, имеющих лицензии.

Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависит от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объекта имеет своевременное выполнение профилактических планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Одной из основных задач оценщика при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект недвижимости, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.

3.5. метод прямого сравнительного анализа продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два доходный и затратный также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т. д.

Технология оценки:

изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

анализ парных продаж;

регрессионный анализ;

метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости.

Парные продажи, используемые для определения поправки на

наличие бассейна.

	Продажная цена (долл.)
Дом с бассейном
Дом без бассейна

Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода = 16000

Установленная поправка 16 000 долл.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

где Jc рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости; B коэффициент, полученный для единицы сравнения; X замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Или: Jc = B х X + a + c + + n,

где a, c,k, n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

где ai коэффициенты регрессии;

Xi различные переменные, характеризующие те или иные

факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую недвижимость от сопоставимых проданных объектов. Если разброс цен невелик, например, около 1\%, то можно с уверенностью сказать, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Например, оценщик выявил три сопоставимых квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Оценщик нашел следующую информацию.

	Сопоставимый объект	Продажная цена, долл.	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
	Квартира 1		чуть хуже
	Квартира 2
	Квартира 3

Разброс цен между ценами 70000 69500 = 1500 долл., т.е. около 2\%. Следовательно, возможно применение метода общей группировки. Наименьшее значение 69500 долл. Наибольшее значение 71000 долл. Стоимость квартиры (69500+71000) : 2 = 70250 долл.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в двух основных формах:

в денежном выражении;

в процентах.

Поправки в денежной форме это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, если сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсово/минусовой основе или на кумулятивной основе.

Независимую плюсово/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга. При расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются.

Кумулятивные процентные поправки используются, когда учет каждой корректирующей характеристики производится с учетом наличия других характеристик. При расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются.

Пример иллюстрирующий корректировку цены с использованием различных поправок приведен в таблице 3.2.

При корректировке цены обычно вносятся поправки на следующие характеристики:

Местоположение:

а) экология;

б) доступ;

Условные продажи:

а) обычные или особе закладные (FHA или VA);

б) мотивировки и знания покупателя и продавца.

Условия финансирования:

а) коэффициент ипотечной задолженности;

б) процентная ставка;

в) срок кредита;

г) амортизационные и «шаровые» валюты;

д) плата за финансирование;

е) договоры об участии.

5. Физические характеристики:

а) физические параметры;

б) качество строительства и эксплуатации;

в) удобства;

г) функциональная пригодность.

Объекты недвижимости имеют различные назначение, свойства, размеры. Для того, чтобы эффективным и понятным способом их сопоставлять используются различные единицы сравнения, позволяющие привести к единому знаменателю разнородные объекты. Для различных сегментов рынка используются различные единицы сравнения.

При продаже земли:

Цена за 1га -цена за 1м2

Цена за 1 фронтальный метр -цена за лот

Цена за единицу плотности

Цена за 1га является единицей сравнения при продаже больших массивов земли: сельскохозяйственного назначения, земля под промышленное использование и т. п.

Цена за 1м используется при продаже земли под офисы, коммерческой застройки, строительства склада и т. п. Чтобы считаться сопоставимыми участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты (доступ к транспортным сетям, парковке, близость к другим схожим предприятиям, близость к потребителям и т. п.)

Цена за 1 фронтальный метр. Часто цена земли, предназначенная для коммерческого использования, котируется в расчете на 1 фронтальный метр. Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального метра, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Однако участки глубже стандартных стоят лишь немного больше. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге.

Цена за лот. Цена на землю в районах жилой застройки может быть выражена исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебанию цен будет небольшим.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется исходя из максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка.

Для застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена зданий и сооружений за 1 м2;

цена за 1 м (или другую единицу объема);

цена за комнату

цена за единицу

цена за единицу приносящую доход (плата за 1 место в театре, плата за одно место на автостоянке и т. д.)

Для недвижимости приносящий доход используется метод оценки объектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В качестве единиц сравнения в этом случае используют:

валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM);

общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (OAR).

Валовой мультипликатор это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому

Общий коэффициент капитализации. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогично недавно продажные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажиi объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым кики проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Метод оценки недвижимости основан на принципе заме­щения, который говорит о том, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик имитирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной ин формации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, рынку жилья.

Технология реализации метода сравнительного анализа продаж.

Чаще всего эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж используют следующую технологию: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором этапе осуществляется проверка достоверности ин­формации о сделках; на третьем - вносятся поправки к цене сопоста­вимых объектов учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Кратко рассмотрим каждый из этапов оцен­ки.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов не­движимости на соответствующем рынке.

Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, тер­риториальные агентства Госкомимущества, где осуществляется реги­страция сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объ­ектов недвижимости, публикации в периодической печати о состояв­шихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие ис­точники.

При анализе недавних продаж объектов недвижимости необхо­димо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физиче­ский возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо для того, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, т.к. часто на "вторичном" рынке бывает так, что одна (меньшая)величина указывается в договоре ку­пли-продажи, а фактическая цена сделки - не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Уменьшение величины сделки в договоре ку­пли-продажи объясняется большой величиной госпошлины и значи­тельными ставками налогообложения имущества. Проблема "двойной цены" - это государственная проблема. В некоторых странах она ре­шается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. В том случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по це­не гораздо ниже рыночной стоимости, то они принимают решение о покупке муниципалитетом данного объекта по этой заниженной цене.

Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам ку­пли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными интересами сторонами: например, между родственниками, между го­ловной и дочерней фирмами и т.д.

Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оце­ниваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.

В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимо­го. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

В процессе корректировки фактических продажных цен сравни­мых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцени­ваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же ха­рактеристики, что оцениваемый объект?" Например, если сопостави­мый жилой дом расположен в менее экологически опасной городской зоне, чем оцениваемый жилой дом, и эта разница в экологическом со­стоянии оценивается на рынке в 10 тыс. долл., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на 10 тыс. долл. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая про­дажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за ка­кую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта.

Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного по­купателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили приблизительно 1000 долл., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2000 долл. Таким образом, правиль­ная величина поправки составит 2000 долл.

Способы определения величины поправки.

Основными способами определения величины поправок являют­ся анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

1. Видеокамеры: классификация. Основные узлы видеокамер. Факто ры, влияющие на ценообразование

Видеокамеры классифицируются по способу использования и разделяются на: мини видеокамеры - аппараты различного рода в корпусах для работы в помещениях. Для скрытого видеонаблюдения маскируются под различные предметы, к которых трудно распознать видеокамеру, например, под шуруп. Новые модели имеют дополнительные функции, как, например, компенсация заднего света - система для снижения влияния ярких участков на общее качество изображения. Купольные видеокамеры - аппараты, устанавливаемые под потолком для видеонаблюдения в офисах и коттеджах. В зависимости от модели, могут использоваться как в теплых, так в неотапливаемых помещениях или на улице, водостойки. Могут иметь специальный вентилятор для охлаждения и нагреватель. Существуют специальные модели для монтажа в подвесные потолки.

Корпусные камеры - поставляются с объективом или без. В основном используются для видеонаблюдения внутри помещения, а для наружного требуется специальный термокожух. Могут иметь инфракрасную подсветку для работы в ночном режиме, встроенный трансфокатор - объектив, позволяющий получать изображения различного масштаба при постоянном расстоянии до объекта видеонаблюдения.

Уличные. Среди них различают черно-белые и цветные - позволяют получать цветное изображение днем и черно-белое ночью за счет инфракрасной подсветки. Могут иметь разные режимы для дневного и ночного функционирования. Используются для охраны магазинов, складов, парковок и т.д. Всё вышеперечисленные видеокамеры для организации наблюдения объектов могут быть управляемыми.

Так же подразделять видеокамеры можно по разновидности сигнала, фиксируемого на выходе:

Аналоговые. В качестве носителя информации используется магнитная лента. Современные аналоговые видеокамеры преобразуют изображение в электрический сигнал с помощью специальных микросхем -- ПЗС-матриц. Цифровые. В качестве носителя информации используется магнитная пленка в кассетах, еще меньших размеров, чем в аналоговых видеокамерах, оптические и жесткие диски, flash-накопители. Большинство цифровых видеокамер можно использовать и в качестве фотоаппарата.

По способу передачи сигнала с камеры тоже подразделяются на: проводные - к этому классу принадлежит большинство имеющихся сегодня на руках любительских видеокамер и беспроводные - в основном используются для организации видеонаблюдения помещений. Во избежание перехвата передаваемой по радиоканалам информации используются различные алгоритмы его защиты.

Видеокамеры подразделяются: по формату видеозаписи (VHS, VHS-C, S-VHS, S-VHS-C, Video 8, Hi-8);по качеству видеозаписи (обычные и повышенного качества Hi-fi); по виду звукового сопровождения (моно и стерео). ВК формата VHS используют обычную кассету для бытовой видеозаписи с лентой шириной 12,6 мм. С этим связано их основное достоинство -- возможность воспроизведения отснятого материала на наиболее распространенных в России бытовых магнитофонах без дополнительного устройства или перезаписи. Другие плюсы VHS-камер: наибольшая продолжительность записи на одну кассету -- 240 мин при стандартной скорости движения ленты SP (Standard Play) и до 480 мин при замедленной LP (Long Play) с соответствующим ухудшением качества. Главные недостатки: невысокая четкость изображения (около 240 телевизионных линий по горизонтали) и значительное снижение качества уже при создании первой копии, сравнительно высокое энергопотребление, а также большие габаритные размеры и массу (2--4 кг), съемка, как правило, ведется с плеча или штатива. Абсолютное большинство VHS-камер записывают моно звук.

Видеокамеры формата VHS-C (VHS-Compact) имеют те же характеристики записываемого сигнала, что и VHS, но записывают изображение на компактную кассету (с лентой той же ширины). Их достоинства: возможность воспроизведения записи на обычном видеоплейере с использованием специального адаптера (как правило, входит в комплект), наиболее низкие среди любительских видеокамер цены, небольшие масса и размеры, сниженное по сравнению с VHS-камерами энергопотребление.

Недостатки: невысокая четкость изображения, как и у VHS, и существенное снижение качества при копировании, ограниченное время записи (90 мин SP и 180 мин LP); записывают, за редким исключением, моно звук. Эти камеры ориентированы на любителей и сравнительно популярны в основном благодаря простоте и невысокой цене.

Видеокамеры формата S-VHS (Super-VHS) отличаются от VHS-моделей более высоким качеством используемой магнитной ленты, рабочий слой которой состоит из порошковой смеси железа (Fe) и кобальта (Со) и их окислов, и усовершенствованным стандартом записи.

S-VHS обеспечивает повышенную четкость записи (до 400+420 телевизионных линий по горизонтали), приемлемые потери качества при копировании и незначительное увеличение стоимости записи. Все S-VHS-камеры способны записывать стереозвук. При записи можно использовать кассеты VHS; записи S-VHS нельзя воспроизвести на обычном VHS-плейере или видеомагнитофоне.

Видеокамеры формата S-VHS-C (Super-VHS-Compact) -- малогабаритный вариант, использующий компактную кассету. Достоинством этих видеокамер является высокая четкость изображения, запись стереозвука, наличие S-Video-выхода. Отличия от S-VHS: небольшие масса (от 0,8 до 1,2 кг) и размеры, сниженное по сравнению с S-VHS-камерами энергопотребление. В то же время, как и S-VHS, ограничено время записи (90 мин SP и 180 мин LP). Эти видеокамеры ориентированы на полупрофессионалов или обеспеченных любителей, желающих получить хорошее качество изображения и звука. На мировом рынке все большую популярность приобретают видеокамеры Video-8.Модели Video-8 --- самые компактные, используют собственный стандарт компактных видеокассет с магнитной лентой шириной 8 мм (от которой формат и получил название). Эти камеры имеют небольшие размеры и массу (0,65--0,95 кг), большую

продолжительность записи (до 120 мин SP и 240 мин LP), доступную цену, возможность длительного хранения отснятого материала без перезаписи. Многие ВК Video-8 обеспечивают запись стереозвука. Недостатки: воспроизведение записей возможно только с самой видеокамеры или другого видеоплейера/видеомагнитофона Video-8, четкость изображения 240--250 тел. линий по горизонтали.

Видеокамеры Video-8 ориентированы на любительский рынок.Hi-8 -- камеры используют улучшенный по сравнению с базовым Video-8 стандарт записи и кассеты с более качественной лентой. Самое существенное отличие от Video-8 -- это хорошая четкость записи (380--420 твл). С появлением новейших Hi-8-кассет SONY максимальное время записи достигло 180 мин SP (360 мин LP).Практически все Hi-8-камеры обеспечивают запись стереозвука и имеют S-Video разъем для качественного вывода изображения.

Видеокамеры Hi-8 ориентированы на любителей с высокими требованиями к качеству изображения и звука.

Видеокамеры широко представлены на российском рынке. Если потребителю нужно в спокойной обстановке просматривать кассеты на домашнем телевизоре, ему предлагается видеокамеры формата VHS. Если потребитель хочет получить оптимальное качество изображения -- предлагается суперсистема S-VHS или Hi-8, так как за несколько большую цену получают более контрастное изображение и более яркие цвета. Если нужна супер компактная и легкая камера, то выбирается VHS-C, S-VHS-C или Video-8, Hi-8.На российском рынке представлены видео камеры ведущих фирм мира: SONY, PANASONIC, JVC, HITACHI и др. ВК формата VHS-C, S-VHS-C традиционно пользуются успехом на нашем рынке как наиболее доступные по цене и простые в использовании. Однако в последнее время все более заявляет о себе цифровое видео, по крайней мере, четыре фирмы предлагают видеокамеры этого формата: JVC, SONY, PANASONIC, THOMSON.

Преимущества цифровых видеокамер связаны с улучшением, как изображения, так и звука. Кроме того, переход от аналоговой записи к цифровой снимает вопрос о качестве первой и последующих копий -- при перезаписи потери качества не происходит. Качество изображения в цифровых видеокамер поднято до уровня телевизионного сигнала. В отличие от аналоговых стандартов все фирмы-производители договорились о применении единого стандарта для цифровых видео, что снимает проблемы совместимости при переходе от одного аппарата к другому. Иначе цифровые видеокамер обрабатывают сигналы цветности, это позволяет избежать перекрестных помех, что является одной из больших проблем в аналоговой видеозаписи и телевидении. Все эти параметры, перечисленные выше, определяют спрос и влияют на цену видеокамер.

2. Велосипеды: основные узлы, классифик ация и потребительские свойства

Велосипед был изобретен русским крепостным Артамоновым в 1801 г. В Западной Европе велосипеды появились в середине XIX века. Начало их пром. пр-ва относится к концу XIX века, когда конструкция велосипеда была коренным образом усовершенствована применением пневматических шин, шариковых подшипников и цепной передачи на заднее колесо.

Основные части велосипедов и их характеристика. Велосипед (рис. 1) состоит из следующих основных узлов: рамы, передней вилки, руля, кареточного механизма, двух колес, цепной передачи, седла и двух грязевых щитков. Рама служит основанием, на котором монтируются все другие узлы; изготовляется из стальных электросварных или цельнотянутых труб.

Рис. 1. Велосипед: 1 - рама, 2 - передняя вилка, 3 - руль, 4 - кареточный механизм, 5 - колеса, 6 - цепная передача, 7 - седло, 8 - грязевые щитки

Классификация велосипедов . В зависимости от назначения различают велосипеды: дорожные, легкодорожные, спортивные, подростковые, детские и специальные (напр., для цирковых представлений). Дорожные велосипеды имеют наибольшее распространение и применение, используются для езды почти по любым дорогам (см. Велосипеды дорожные). Разновидностью дорожных велосипедов являются велосипеды типа "Тандем", отличающиеся тем, что они рассчитаны на двух и более велосипедистов. Эти велосипеды представляют собой как бы два спаренных велосипеда с одним рулем, двумя или более седлами и двумя или более ведущими колесами. Легкодорожные велосипеды имеют по сравнению с дорожными облегченный вес. Они приспособлены для езды главным образом по городу и дорогам с усовершенствованными покрытиями (см. Велосипеды легкодорожные). Спортивные велосипеды применяются в гонках и тренировках спортсменов-велосипедистов на шоссе, проселочных дорогах и велодромах (треках); подразделяются на Велосипеды спортивные шоссейные и Велосипеды спортивные трековые (см.). Подростковые велосипеды предназначены для мальчиков и девочек в возрасте от 10 до 15 лет. Отличаются от дорожных велосипедов для взрослых меньшими размерами рам и колес (см. Велосипеды подростковые). Детские велосипеды выпускаются двухколесные, трехколесные и комбинированные. Имеют упрощенную конструкцию (см. Велосипеды детские).

Потребительские свойства велосипедов во многом совпадают с общими свойствами транспортных средств. Здесь будут рассмотрены лишь отдельные, характерные только для велосипедов, специфические свойства. К функциональным свойствам велосипедов относят их проходимость, быстроходность, возможность езды в темноте и возможность перевозки багажа. Под проходимостью понимают приспособленность велосипеда для езды по дорогам без твердого покрытия в различную погоду. О проходимости можно судить по длине шага велосипеда, его базы, по ширине протектора шины и глубины его рисунка. Хорошую проходимость обусловливает велосипед с небольшой величиной шага, так как в этом случае велосипедист, проигрывая в расстоянии, выигрывает в силе. Ширина протектора шины обусловливает проходимость по песку и грязи. Она колеблется от 32 до 56 мм, или от 1,25 до 2,25 дюйма. Чем шире шины, тем выше их проходимость. Глубокий протектор обеспечивает лучшее сцепление с грунтом, поэтому он увеличивает проходимость. Основным элементом геометрии велосипеда (рис.) является расстояние от земли до верхней трубы (Е+В). Это ключевой параметр при выборе велосипеда. Высота рамы должна быть на 2-5 см ниже промежности велосипедиста. Под базой велосипеда принято понимать расстояние между центрами осей его колес в миллиметрах (G). У велосипедов база может быть от 900 до 1175 мм. Чем она короче, тем выше проходимость велосипеда, но ниже устойчивость. Размер велосипеда определяется расстоянием от центра оси каретки до обреза верхней трубы (В). Быстроходность важна особенно для спортивных велосипедов. Она зависит от длины шага велосипеда, ширины протектора и глубины его рисунка, от массы велосипеда, типа руля и седла. Чем больше длина шага велосипеда, чем уже шины и меньше глубина протектора и чем меньше масса велосипеда, тем более высоких скоростей на нем можно достигнуть. Если масса дорожных велосипедов составляет в среднем 16 кг, то масса спортивных достигает 5-7 кг. Для снижения массы стальные детали заменяет деталями из алюминия и титана, сплошные детали (оси втулок) -- пустотелыми. В звездочках вырубают отверстия, чтобы уменьшить их массу, даже спицы. Делают в середине тоньше. Вместо цепей с шириной звеньев 3,3 мм используют цепи шириной 2,4 мм. Вместо шин с покрышками и камерами используют одно трубки. По этой же причине в спортивных велосипедах отсутствуют щитки колес, багажники и другие принадлежности. Низкий руль способствует сильному наклону велосипедиста вперед. Это в свою очередь обеспечивает уменьшение сопротивления встречному потоку воздуха и, следовательно, ускорению движения. Узкое седло способствует более быстрому движению ног. Для уменьшения сопротивления воздуха в некоторых моделях велосипедов вместо спиц используют тонкие диски. Возможность езды ночью -- важный показатель велосипеда как повседневного транспортного средства. Это свойство велосипеда зависит от наличия фары, генератора постоянного тока, светоотражателей (катафотов). Возможность перевозки груза зависит от наличия багажника. Иногда их устанавливают спереди и сзади одновременно, что резко повышает грузоподъемность велосипеда. Этот показатель важен для туристских и дорожных велосипедов.

К эргономическим свойствам велосипедов относят легкость хода, удобство посадки, комфортность и безопасность езды, а также удобство переноски, перевозки и хранения. Все эти свойства характеризуют затраты психофизической энергии велосипедиста при поездках. Легкость хода зависит от коэффициента трения вращающихся деталей и длины шага велосипеда. Чем меньше шаг велосипеда и выше качество изготовления узлов трения велосипеда, тем меньше утомляемость велосипедиста при езде. Удобство посадки определяется конструкцией рамы велосипеда и ее высотой. Высота рамы определяется расстоянием от оси каретки до верхнего конца подседельной трубки. Наиболее удобны для посадки велосипеды с открытой рамой или с рамой небольшой высоты (440-500 мм).Комфортность езды определяется формой руля, типом седла, наличием грязевых щитков, шириной шин и базой велосипеда. Для спокойной езды и для прогулок более удобны велосипеды с высоким рулем, широким и мягким седлом и широкими эластичными шинами. Чем больше база велосипеда, тем он устойчивее.

Удобство переноски и хранения определяется габаритами велосипеда в рабочем и нерабочем состояниях. Особенно удобны разборные и складные велосипеды. Их можно перевозить в багажниках автомобилей и в лифтах. При хранении в сложенном состоянии они легко размещаются на небольших антресолях.

Безопасность езды зависит от надежности тормозов и высоты рамы. Наиболее надежными считаются ручные тормоза клещевого типа. Велосипеды с низкой рамой и большой базой более устойчивы. Наличие катафотов, зеркала обратного вида, звонка, щитков на цепь, сетки на заднее колесо способствует более безопасной езде.

Надежность велосипедов характеризуется наработкой на отказ, которая соответствует пробегу в 2500-2850 км, а также гарантийным пробегом в 8500-10 000 км.

К показателям надежности относится также ремонтопригодность. Все велосипеды легко ремонтировать при наличии запасных частей даже в домашних условиях. Гарантийный срок хранения велосипедов составляет 15-24 месяца.

ассортимент товароведческий качество потребительский

3. Используя интернет ресурсы, руководства по эксплуатации, данные журналов «Спрос», «Потребитель» и др., сравнить потребительские свойства 2-х м оделей проекционных телевизоров

Проекционные телевизоры занимают промежуточную позицию между плазменными и ЖК-панелями/телевизорами и проекторами. В идеале проекционный телевизор может сочетать лучше качества и тех и других, главными из которых являются простота установки и использования, а также большой размер изображения за приемлемую цену. Давайте сравним потребительские свойства проекционного телевизора Sony KDF-E50A11E и Mitsubishi Electric WD-65738.Я, как потребитель, обращаю внимание внешнему виду и размерам самих телевизоров. Телевизор Sony KDF-E50A11E большой (все-таки диагональ 127 см), но не очень тяжелый и относительно неглубокий. Корпус телевизора изготовлен из пластмассы, телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 -165см по диагонали, уже по тяжелее на 5 кг.

Цвет у первого - черный, у второго-серый. Далее интересует качество изображения и цвета картинки и изображения. У Sony KDF-E50A11E яркость несколько ниже, чем у типичного Mitsubishi Electric WD-65738 телевизора, но ее вполне достаточно для комфортного просмотра в освещенном помещении. Равномерность по меркам плоскоэкранных телевизоров не очень хорошая, но сравнима с кинотеатральными проекторами. К тому же, яркость экрана плавно падает к углам, и неравномерность яркости в глаза не бросается. Контрастность не выдающаяся, однако, подчеркнем, что это ANSI-контрастность, измеренная на шахматном поле. Кнопки управления у обоих размещены в выдвижном блоке под логотипом. Удобные кнопки управления на выдвижном блоке под логотипом. Входы-выходы разнесены на две группы, при этом подразумевается, что разъемы на задней панели предназначены для стационарного подключения аудио-видеотехники, а разъемы на левом боку -- для мобильного подключения таких источников как видеокамера, цифровой фотоаппарат и т.?д. (к ним причислен и компьютер) и наушников. Переносной пульт у Sony KDF-E50A11E ДУ в руке лежит удобно. Есть простенький таймер на выключение. Дизайн экранного меню у Sony KDF-E50A11E точно такой же, как у меню Mitsubishi Electric WD-65738. К эргономике претензий нет: меню достаточно крупное, перемещаться по меню удобно, шрифт удобочитаемый. Для справки внизу отображается подсказка с функциями кнопок. При изменении параметров изображения меню убирается с экрана, остается только название параметра, плюс шкала с ползунком и текущим значением или список вариантов, в результате коррекция изображения упрощается. Русская версия экранного меню отличается грамотным переводом терминов на русский язык у Mitsubishi Electric WD-65738.Звук.

Тембр ВЧ / НЧ и Баланс предсказуемым образом меняют звук телевизора. К менее очевидным последствиям приводит выбор одного из трех эффектов звука. У Sony KDF-E50A11E есть WAI-FAI у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Запаса громкости встроенных динамиков хватает для озвучивания пространства перед телевизорами, соответствующего зоне комфортного просмотра.

Качество динамиков неплохое. Низких частот, правда, нет у Sony KDF-E50A11E , что не помешает завести на динамики телевизора центральный канал в случае многоканального звука. Динамики хоть и работают на один щелевидный рупор, но разнесены достаточно далеко друг от друга, поэтому стереоэффект присутствует. В телевизоре Sony KDF-E50A11E есть, по крайней мере, один вентилятор, охлаждающий лампу, у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Шум от системы охлаждения очень небольшой -- его можно услышать, только практически приложив ухо к решетке в нижней части задней панели телевизора.

Сравнивая телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 с Sony KDF-E50A11E, постоянно удивляешься большому размеру изображения, сохраняющему контраст даже в освещенном помещении. Кроме того, нужно отметить простоту установки: достаточно поставить телевизор -- и все, никаких хлопот с размещением экрана и проектора. Достоинства: телевизора Mitsubishi Electric WD-65738 - отличное отношение диагонали экрана к цене.

Литература

1. ГОСТ 24388 Усилители сигналов звуковой частоты бытовые. Общие технические условия.

2. ГОСТ 27667 Система цифровая звуковая «Компакт-диск» Параметры.

3. ГОСТ 28375 Проигрыватели компакт-дисков. Общие технические требования и методы измерений.

4. ГОСТ 5651-89 Устройства радиоприемные бытовые. Общие технические условия.

5. ГОСТ 18198-89 Телевизоры. Общие технические условия.

6. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для эстетического развития. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2007.

7. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для спорта и активного отдыха. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010.

8. Чечик А.М. Товароведение и экспертиза товаров культурно-бытового назначения. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010-534с.

9. Богатырева Т.Г. и др. Справочник товароведа. Непродовольственные товары. В 3-х томах. - М.; Экономика, 1989.

10.Лифиц И.М., Леженин Е.Д., Меркулова А.И. Исследование непродовольственных товаров. Издание второе, переработанное. - М.: Экономика, 1988.

11. Печенежская И.А., Шепелов А.Ф., Бондаренко В.А. Товароведение и экспертиза культурно-бытовых товаров. Практикум. - Ростов-на-Дону: ООО «Мини Тайп», 2005.

12.Сыцко В.Е., Миклушова М.Н. Товароведение непродовольственных товаров. - Минск: Высшая школа, 1999-632с.

13.Теплов В.И. и др. Коммерческое товароведение. - М.: Дашков и К о, 2001.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Факторы, влияющие на качество и сохранение качества товаров. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества. Дефекты и фальсификация товаров. Выявление потребительских предпочтений. Основные критерии выбора номенклатуры качества товара.

доклад , добавлен 21.01.2011


Показатели качества и их классификация. Методы определения показателей качества, факторы формирования и сохранения качества товаров, критерии его оценки. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества товаров. Решение практических задач.

контрольная работа , добавлен 02.11.2009


Производство высококачественных дисплеев для телевизоров и мониторов. Анализ потребительских свойств LED-телевизора Samsung и LED-телевизоров конкурирующих производителей Sony и LG. Установление технических характеристик продукции. Технология метода QFD.

контрольная работа , добавлен 27.06.2015


Велосипед как самый массовый вид индивидуального транспорта и средство для туризма и активного отдыха. Анализ ассортимента по брендам и оценка качества велосипедов, реализуемых в розничных торговых организациях Москвы, оценка их потребительских свойств.

дипломная работа , добавлен 09.07.2015


Классификация и характеристика товаров (по товарной группе – мужские сорочки). Формирование ассортимента одежды в торговле. Характеристика потребительских свойств товаров. Кодирование, маркировка, упаковка швейных изделий. Условия хранения товаров.

курсовая работа , добавлен 01.12.2014


Особенности химического состава и пищевой ценности молочных продуктов. Факторы, формирующие качество молочных товаров. Характеристика и анализ ассортимента и потребительских свойств молочных товаров, реализуемых на потребительском рынке в городе Брянске.

курсовая работа , добавлен 26.08.2017


История развития телевизоров. Определение их потребительских свойств (безопасность, избирательность сигналов, качество изображения, ремонтопригодность), видов, требований к упаковке, маркировке и хранению. Характеристика ассортимента телевизоров.

курсовая работа , добавлен 01.09.2010


Изучение потребительских свойств стеклянной посуды и факторы, влияющие на формирование потребительских свойств; специфика производства стеклянных изделий. Анализ потребительских свойств стеклянной посуды, реализуемой магазином ООО "1000 мелочей".

курсовая работа , добавлен 12.09.2009


Анализ текущего состояния рынка телевизоров, характеристика их потребительских свойств на российском рынке. Методы оценки конкурентоспособности товаров и услуг. Анализ конкурентоспособности на примере передовых моделей жидкокристаллических телевизоров.

курсовая работа , добавлен 15.12.2011


Состояние и перспектива развития рынка телевизионной техники. Классификация и характеристика ассортимента телевизоров. Исследование потребительских предпочтений. Оценка функциональных свойств телевизоров, реализуемых в магазине "Контур будущего".

Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

АЛГОРИТМ МЕТОДА

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках.
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Корректировочная таблица Скорректированная цена = 97000 долл.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Пример . Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
Корректировочная таблица

ОБЪЕКТЫ	Продажная цена
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с бассейном	85000	94000	88000	91000	91000
Объект без бассейна	69000	78500	72750	75000	72500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500

Упорядочение ряда:
15250 — 15500 — 16000 — 16000 — 16500. Среднее значение — 15850.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо = 16000.
Медианное значение (значение на середине ряда) — Me = 16000.
(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое.)
Поправка на бассейн — 16000 долл.

Задача как пример
На сопоставимом объекте недвижимости есть грузовой лифт. Объект продан за 90000$. На оцениваемом объекте лифт отсутствует. Определить поправку на наличие лифта и стоимость оцениваемого объекта, если имеются данные о пяти парных продажах (объекты в каждой из этих пар отличаются друг от друга па одну черту, влияние которой на стоимость объекта необходимо определить):

Корректировка может производится в трех основных формах:

• в денежном выражении;
• в процентах;
• в общей группировке.

Поправки в денежном выражении — это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

• независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;
• кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Пример. Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий.
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
Корректировочная таблица

Характеристика	Сравниваемый проданный объект	НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-)	Кумулятивная поправка (УМНОЖЕНИЕ)
Цена	100000 долл.
Дата	2 месяца назад	-4%	0,96
Местоположение	на 5% лучше, чем у оцениваемого	+5%	1,05
Удобства	на 10% лучше	-10%	0,9
Состояние	на 5% ХУЖЕ	+5%	1,05
Экология	на 2% лучше	-5%	0,96
Общая поправка		-9%	0,905
Скорректированная
Стоимость объекта		91000	90500

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Поправка по методу общей группировки.
Корректировочная таблица

Сопоставимый объект	Продажная цена	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
квартира 1 квартира 2 квартира 3	98000 100000 96000	Чуть хуже Лучше Хуже

Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры — 98000 долл.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

Пример. Оцениваемая собственность — жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.

Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м², либо через экономическую характеристику — стоимость одной лоджии.

Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Например, на рынке продажи земли действуют единицы:

• цена за 1 сотку;
• цена за 1 га;
• цена за 1 застроенный лот;
• цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
• цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:

• цена за 1 м²;
• цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;
• цена за 1 м³ строительного объема;
• цена за комнату или квартиру;
• цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Пример. Объект жилой дом из 50 квартир (одинаковых)
Корректировочная таблица

Упорядочение ряда:
24000 — 25000 — 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me — 25000. Среднее значение = 24607.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой

недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.

Антиспам проверка:

Ok