Зонирование города: типы и последствия для рынка. Функционально-пространственное зонирование города

В карте зонирования указывается комплекс допустимых вариантов использования земли по каждому участку города. Теоретически цель зонирования - способствовать улучшению здоровья, повышению безопасности и благосостояния населения. Главным средством достижения этих целей является разделение несовместимых направлений использования земли.

Первые распоряжения по зонированию использовались богатыми, чтобы исключить соседство с бедными. В 1880-х годах в Сан-Франциско были приняты законы с целью отделения живущего там китайского населения. Когда открытая сегрегация была объявлена неконституционной, в городе был принят закон о зонировании, в соответствии с которым запрещалось открывать прачечные в определенных районах. Закон о зонировании не противоречил конституции, поскольку стоял на страже общественного блага, запрещая нежелательное использование земли (под прачечные) в некоторых жилых районах. Так как большинство прачечных в городе содержали китайцы, закон о зонировании стал законным орудием сегрегации. Быстрый рост безработицы среди конторских служащих и работников швейных фабрик в Нью-Йорке в 1916 г. привел к росту числа низкооплачиваемых работниц на улицах района Манхэттена. Хозяева магазинов на богатой Пятой авеню боялись, что появление большого количества бедных женщин плохо отразится на их бизнесе, и предложили принять законы о зонировании, которыми ограничивались размер и высота зданий. Закон ограничивал рост зданий контор и швейных фабрик, снижая тем самым количество клерков и швей, ходящих по Пятой авеню. Закон о зонировании был признан конституционным, потому что защищал общественное благо, ограничивая неудобства, создаваемые высокими зданиями (загораживание света, ограничение видимости).

Существует множество видов зонирования, каждый из которых преследует по крайней мере одну цель:

• Цель зонирования вредных воздействий (nuisance zoning) - отделить друг от друга несовместимые виды землепользования.
• В городах применяется также финансовое зонирование (fiscal zoning), с помощью которого можно исключить домохозяйства, которые обычно не вносят свою лепту на содержание местной власти.
• Проектное зонирование (design zoning) является своего рода макроархитектурой: городские архитектурные управления размещают различные виды деятельности так, чтобы эффективнее использовать инфраструктуру города.

Зонирование вредных воздействий

Установление зон, свободных от вредных воздействий (или зонирование вредных воздействий), практикуется для разделения видов землепользования, считающихся несовместимыми. В качестве классического примера можно привести предприятие по производству клея: один из способов решения вопроса загрязнения атмосферного воздуха предприятием по производству клея - перемещение его в промышленную зону, подальше от жилых районов. Точно так же внешние эффекты предприятий розничной торговли (заторы на дорогах и шум) можно регулировать путем создания торговых зон. Внешние эффекты создаются и жильем высокой плотности: многоквартирные дома создают проблемы с проездом и парковкой автотранспорта, ограничивают видимость и загораживают свет. Такого рода внешние эффекты можно регулировать путем создания зоны жилья высокой плотности.

ВРЕДНЫЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ. Промышленные предприятия создают все типы внешних эффектов, включая шум, яркий свет, пыль, запахи, вибрацию и дым. Зонирование разделяет жилое и промышленное землепользование, снижая степень загрязнения атмосферного воздуха и уровень шума. В качестве экологической политики зонирование представляется привлекательным из-за своей простоты: самый простой способ снизить воздействие загрязнения окружающей среды - отделить источники загрязнения от их потенциальных жертв. Проблема с зонированием, используемым в качестве механизма экологической политики, заключается в том, что оно не уменьшает общий объем загрязнения, а просто перемещает его. Если в одном городе промышленная зона находится далеко от его жителей, но близко к жителям соседнего города, то промышленное зонирование может даже увеличить общее воздействие загрязнения. Поскольку зонирование не стимулирует предприятия к снижению уровня загрязнения, то оно менее эффективно, чем другие инструменты охраны окружающей среды.

АЛЬТЕРНАТИВА ПРОМЫШЛЕННОМУ ЗОНИРОВАНИЮ: ШТРАФЫ ЗА СБРОС НЕОЧИЩЕННЫХ СТОКОВ. Слово «загрязнение» все чаще ассоциируется со словами «штрафы за неочищенные стоки». Штраф за сброс неочищенных сточных вод - это налог на загрязнение окружающей среды. С точки зрения эффективности налог должен устанавливаться равным предельным внешним затратам на борьбу с загрязнением, т.е. на уровне общественной стоимости дополнительной единицы загрязнения. Если, к примеру, 1 т двуокиси серы обходится обществу в 2 долл., то штраф за неочищенные выбросы должен равняться 2 долл. за 1 т. Штраф за неочищенные стоки нейтрализует внешние эффекты загрязнения, заставляя предприятия, имеющие источники загрязнения, платить за них точно так же, как они платят за труд, капитал и сырье. У предприятия появляется стимул к снижению уровня загрязнения, поскольку в результате счет предприятия за загрязнение уменьшается. Если штраф за неочищенные сбросы равен внешним предельным затратам на борьбу с загрязнением, то фирмы обеспечивают оптимальный уровень загрязнения.

В теории система штрафов за неочищенные сбросы обеспечивает и оптимальный уровень загрязнения, и оптимальное пространственное распределение загрязняющих веществ. Если размер штрафа за неочищенные сбросы зависит от места, то предприятие будет платить больше за загрязнение вблизи наиболее чувствительных мест (например, жилой район). Так, штраф за неочищенные сбросы может составлять 2 долл. за 1 т, если фирма находится в 10 милях от жилого района, и 5 долл. за 1 т, если в 4 милях. При наличии пространственной системы штрафов за сброс загрязняющих веществ фирма будет принимать и чисто технологические решения, и решения по вопросам размещения производства с учетом штрафов за сброс неочищенных стоков. Если плата за загрязнение устанавливается равной предельным внешним затратам на борьбу с загрязнением, то предприятие будет выбирать и оптимальное место размещения, и оптимальный уровень загрязнения.

Чтобы лучше понять различия между зонированием и штрафами за неочищенные стоки, рассмотрим прямоугольный город со следующими характеристиками:

1. Люди живут в западной части города и ездят на работу на восток, где находится загрязняющий атмосферу сталелитейный завод.
2. Чем больше расстояние между жилым районом и заводом, тем выше заработная плата, с помощью которой рабочим компенсируют затраты на маятниковую миграцию. Совокупные затраты фирмы на оплату рабочей силы равны заработной плате (долларов на рабочего), умноженной на общую численность рабочих.
3. Чем больше расстояние между заводом и жилым районом, тем меньше штраф за неочищенные стоки. Связанные с загрязнением совокупные издержки предприятия равны штрафу за неочищенные стоки (долларов за тонну), умноженному на объем загрязняющих веществ.
4. Сначала в городе проводится политика промышленного зонирования, в соответствии с которой сталелитейное предприятие размещается в 10 милях от жилого района.

Рис. Пространственные штрафы за сброс неочищенных стоков и оптимальное размещение: Совокупные издержки представляют собой сумму издержек на оплату труда и издержек, связанных с загрязнением. По мере того как предприятие-источник загрязнения перемещается ближе к жилому району, связанные с загрязнением издержки возрастают (большее число людей страдают от загрязнения, поэтому затраты, связанные с загрязнением, возрастают), а затраты на оплату труда снижаются (расстояние до работы уменьшается, поэтому заработная плата снижается). Совокупные издержки минимальны на расстоянии 4,2 мили от жилого района.

На рисунке показаны совокупные издержки на производство стали в разных местах. Кривая с положительным наклоном отражает затраты на оплату труда, которая возрастает с 20 долл. на участке по соседству с жилым районом до 63 долл. в промышленной зоне (в 10 милях от жилого района). Кривая с отрицательным наклоном отражает издержки, связанные с загрязнением, которые снижаются с 60 долл. на участке по соседству с жилым районом до 5 долл. в промышленной зоне. Изменение связанных с загрязнением издержек отражает изменение в размере штрафа за загрязнение, U-образная кривая показывает совокупные издержки, т.е. сумму затрат на оплату труда и издержек, связанных с загрязнением, которые снижаются с 80 долл. для участка по соседству с жилым районом до 53 долл. для участка на расстоянии 4,2 мили от жилого района, а затем возрастают до 70 долл. в промышленной зоне.

Предположим, что изначально предприятие строят в промышленной зоне. По мере того как оно перемешается в направлении жилого района, появляются выгоды и издержки. Что касается выгод, то по мере того как предприятие приближается к своим работникам, затраты на оплату труда снижаются. Что касается издержек, то растут штрафы за сброс неочищенных сточных вод, потому что сбросы предприятия затрагивают большее число людей, в связи с чем затраты, связанные с загрязнением, возрастают. С учетом форм кривых затрат на оплату труда и затрат, связанных с загрязнением, сово-купные издержки минимальны на участке в 4,2 мили от жилого района. Если в городе вместо политики зонирования переходят на политику штрафов за загрязнения, то сталелитейное производство переведут из промышленной зоны на участок в 4,2 мили от жилого района, что приведет к снижению совокупных издержек с 70 до 53 долл.

Политика штрафов за сброс неочищенных стоков эффективнее политики зонирования по двум причинам. Во-первых, политика штрафов позволяет предприятию выбирать место размещения, в котором производственные издержки минимальны. С общественной точки зрения новое место более эффективно ввиду того, что экономия на затратах на маятниковую миграцию (как показывает кривая издержек на оплату труда) превышает рост платы за загрязнения (что явствует из кривой платы за загрязнение). Во-вторых, политика штрафов за сброс неочищенных стоков вынуждает фирмы платить за загрязнение, в связи с чем загрязнение снижается до оптимального уровня.

Все ли фирмы - источники загрязнения переведут свои производства из промышленной зоны, когда город перейдет от политики промышленного зонирования к политике штрафов за сброс неочищенных стоков? Фирма останется в промышленной зоне, если кривая платы за загрязнение будет круче кривой затрат на оплату труда. В этом случае перевод производства ближе к жилому району приведет к росту платы за загрязнение, причем на величину, превышающую снижение затрат на оплату труда, в связи с чем общие производственные издержки возрастут. Тем не менее политика штрафов за сброс все-таки более эффективна, чем промышленное зонирование, потому что она снижает загрязнение до оптимального уровня.

Почему же для борьбы с промышленными отходами города применяют зонирование, а не штрафы за сброс? Это объясняется двумя основными причинами. Во-первых, промышленное зонирование проще по сравнению с системой штрафов за сброс. Чтобы установить размер штрафов, городу необходимо провести оценку предельных внешних расходов на борьбу с загрязнением для различных районов города, а чтобы взимать штрафы, ему придется контролировать фирмы - источники загрязнения. Естественно, было бы проще разместить все предприятия - источники загрязнения в промышленной зоне. Во-вторых, переход с зонирования на штрафы за сброс может повысить уровень загрязнения в некоторых местах города. Несмотря на то что в условиях политики штрафов предприятие сбрасывает меньше загрязняющих веществ, оно может располагаться ближе к жилому району. Поэтому в некоторых районах уровень загрязнения может даже возрасти. То, что загрязнение находится на оптимальном уровне, является слабым утешением для тех, кому приходится дышать загрязненным воздухом. Переход к штрафам за сброс неочищенных стоков позволит повысить эффективность, что обернется чистой общественной выгодой, поэтому, в принципе, возможно следует доплачивать тем, кому приходится дышать загрязненным воздухом. На самом деле компенсация практикуется крайне редко, поэтому на местах наблюдается противодействие политике штрафов за сброс неочищенных стоков.

ПРОИЗВОДСТВЕННО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗОНИРОВАНИЕ. В основе традиционного зонирования лежат карта зонирования и перечень застройки. В карте зонирования представлена зональная классификация, т.е. отнесение каждого участка городской земли к той или иной зоне, а в перечне - классификация допустимой застройки для каждой зоны. Если хозяйственная деятельность обозначена как тяжелая промышленность, то каждое предприятие, осуществляющее эту деятельность, обязано находиться в зоне тяжелой промышленности безотносительно того, сколько на самом деле от каждого отдельного предприятия исходит шума, запаха, яркого света или дыма. Альтернативой традиционному зонированию является производственно-техническое зонирование (performance zoning), при котором для каждой зоны город устанавливает производственно- технические нормы. Применительно к промышленным предприятиям производственно- технические нормы, как правило, устанавливают верхние пределы значений по шуму, яркому свету, запаху, вибрации, газам и дыму. Производственно-техническое зонирование - это своего рода компромисс между традиционным зонированием и штрафами за загрязнение. Несмотря на то что производственно-техническое зонирование не обязывает предприятия платить за загрязнение, оно все-таки способствует снижению уровня загрязнения тем, что дает более экологически чистым предприятиям более широкий выбор мест размещения.

ВРЕДНЫЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ. С розничными магазинами связан целый ряд внешних эффектов, оказывающих влияние на живущих по соседству людей. Подъезжающие к магазинам машины создают заторы на дорогах, шум и сложности с парковкой. Для уменьшения такого рода нежелательных последствий в карте зонирования устанавливаются зоны розничной торговли. К примеру, зонирование защищает спокойные жилые районы от наплыва покупателей и машин, завозящих товары.

В условиях производственно-технического зонирования город позволяет предприятиям розничной торговли размещаться в определенной зоне при условии, что они обеспечивают выполнение экологических норм по парковке, интенсивности движения и шуму. Для каждого района город может установить минимальное число мест парковки, скорость движения и уровень шума. Эти нормы обязывают коммерческие предприятия обеспечивать места парковки за пределами улиц, что позволяет справляться с проблемой парковки, установку дорожных знаков и улучшение дорог для решения проблем движения. Производственно-техническое зонирование позволяет осуществлять смешанную коммерческую и жилую застройку, потому что предприятия розничной торговли принимают меры к тому, чтобы защитить жителей от нежелательных последствий коммерческой деятельности.

НЕУДОБСТВА, СОЗДАВАЕМЫЕ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКОЙ. Отрицательные внешние эффекты жилой застройки исходят в основном от жилья высокой плотности. Предположим, что застройщик возводит четырехэтажный многоквартирный комплекс в районе, застроенном одноэтажными домами на одну семью. Многоквартирный дом приводит к повышению интенсивности движения, вызывая заторы и шум, а также увеличивает спрос на места парковки, что создает дефицит мест парковки. Кроме того, высокое многоквартирное здание загораживает жителям соседних домов пейзаж и солнечный свет.

В условиях традиционного зонирования в районе с жильем низкой плотности будет запрещено строить многоквартирный дом. Традиционное зонирование защищает жителей односемейных домов от внешних эффектов путем исключения жилья высокой плотности.

Альтернативой традиционному зонированию является производственно-техническое зонирование. При проведении политики зонирования на основе производственно- технических норм многоквартирный дом можно будет построить только в том случае, если застройщик выполнит следующие условия:

1. Обеспечит место парковки за пределами улицы. Застройщик оборудует достаточно просторную автостоянку за пределами улицы, чтобы не допустить проблем с парковкой.
2. Обеспечит улучшение состояния улицы. Застройщик оплатит работы по оборудованию улицы, что позволит не создавать помех движению.
3. Проект здания. Здание будет спроектировано так, чтобы не закрывать пейзаж и солнечный свет. Застройщик использует озеленение для создания буфера между многоквартирным домом и односемейными домами.

В основе производственно-технического зонирования лежит суждение, что о многоквартирном доме по тому, какие реальные последствия для жилого района появляются в связи с его строительством, а не просто на основании того, что это жилье высокой плотности. Если дом высокой плотности не создает отрицательных внешних эффектов, то его разрешат построить в конкретном районе.

Финансовое зонирование

Второй тип зонирования используется потому, что органы местной власти финансируют коммунальное хозяйство с помощью налогов на имущество. В условиях применения финансового зонирования город исключает появление домохозяйств, которые лягут финансовым бременем на бюджет города. Предположим, что домохозяйство потребляет местные коммунально-бытовые услуги на 3 тыс. долл., а платит лишь 2 тыс. долл. в виде местных налогов на недвижимое имущество. Такое домохозяйство создает финансовое бремя, потому что его вклад в виде налогов меньше затрат на производство потребляемых им коммунально-бытовых услуг. Финансовое бремя может создаваться:

1. домохозяйствами, живущими в домах высокой плотности;
2. домохозяйствами, живущими в окраинных районах города;
3. объектами новой коммерческой и промышленной застройки.

ЖИЛЬЕ ВЫСОКОЙ ПЛОТНОСТИ. Важнейшим источником доходов местного бюджета является налог на имущество. В связи с тем что с увеличением размера занимаемого жилья налоговые обязательства домохозяйства возрастают, домохозяйство, занимающее небольшой дом или квартиру, платит относительно небольшую сумму денег в виде налогов, и поэтому оно с большей вероятностью может оказаться финансовым бременем для местных властей. Органы местной власти исключают домохозяйства путем установления зон для жилья низкой плотности (высокой стоимости).

Зонирование путем установления минимально допустимой площади участков определяет минимальный размер земельного участка под жилую застройку. Земля и жилье представляют собой сопутствующие товары, поэтому город может использовать ограничения на размер земельного участка, чтобы косвенно устанавливать минимальную стоимость дома. Предположим, что город достигает уровня безубыточности при пене дома стоимостью 125 тыс. долл.: сумма налогов, выплачиваемых задом, равна затратам на обеспечение домохозяйства, занимающего дом, коммунально-бытовыми услугами. Как показывают примерные расчеты, рыночная стоимость земли составляет порядка 20% от общей стоимости имущества (стоимость построек и земли). Если цена земли равна 50 тыс. долл. за акр, то участок площадью 1/2 акра (стоимость земли - 25 тыс. долл.) пригоден для размещения дома стоимостью 125 тыс. долл. (5 х 25 тыс. долл.). Минимальный участок площадью 1/2 акра позволяет обеспечить положение, при котором местные власти добьются полного покрытия затрат на производство коммунально-бытовых услуг для всех новых домов.

Рис. Зонирование путем установления минимально допустимой площади участков и цена на землю: Фиксированное количество земли (120 акров) делится между односемейными и многоквартирными домами. При отсутствии установления минимально допустимой площади участков цена на землю составляет 20 тыс. долл. за акр, и земля делится в равных пропорциях между квартирами и домами (60 акров на каждый тип жилья; точки А и S). Если площадь земли под многоквартирные дома уменьшается до 40 акров (точка E), то для односемейных домов остается 80 акров (точка С). Цена на землю под многоквартирные дома возрастает до 40 тыс. долл., а под односемейные дома падает до 15 тыс. долл.

Чтобы лучше понять значение зонирования путем установления площади участков на городском рынке земли, рассмотрим незонированный город, в котором имеется 120 акров незастроенной земли. Как показано на рисунке, равновесная цена земли равна 20 тыс. долл. за акр. При такой цене совокупный спрос на землю равен устойчивому предложению, и земля делится в равной пропорции между односемейными и многоквартирными домами (по 60 акров для каждого типа домов).

Предположим, что в городе принимается решение о зонировании, в соответствии с которым площадь участка для строительства многоквартирных домов ограничивается 40 акрами. Что произойдет с равновесной ценой на землю? На рисунке город смещает кривую спроса на землю под многоквартирные дома из точки В в точку Е: поскольку для возведения многоквартирных домов имеется лишь 40 акров, застройщики готовы платить 40 тыс. долл. за акр земли под многоквартирные дома. В то же время город сдвигает другую кривую спроса вниз из точки А в точку С: теперь под строительство односемейных домов имеется 80 акров и излишек земли снижает ее цену с 20 до 15 тыс. долл.

Этот пример показывает последствия зонирования путем установления минимально допустимой площади участков для землевладельцев и потребителей жилья. Зонирование делает землю под квартиры относительно дефицитным товаром, поэтому собственники земли под многоквартирными домами выигрывают от подобного зонирования. И наоборот, зонирование приводит к тому, что земля для односемейных домов имеется в изобилии, поэтому собственники земли, предназначенной для односемейных домов, проигрывают. А как насчет потребителей жилья? Рост стоимости земли под многоэтажное строительство приводит к росту стоимости квартир, поэтому обитатели квартир проигрывают. И наоборот, стоимость земли под односемейными домами падает, поэтому покупатели домов выигрывают.

ИСКЛЮЧАЮЩЕЕ И ВКЛЮЧАЮЩЕЕ ЗОНИРОВАНИЕ. Зонирование путем установления минимально допустимой площади участков часто называют исключающим зонированием (exclusionary zoning), потому что оно исключает домохозяйства с низкими доходами. Исключение бывает как прямым, так и косвенным. В приведенном выше примере зонирование путем установления минимально допустимой площади участков выводит 20 акров земли из-под строительства многоквартирных домов. Поскольку бедные домохозяйства с большей вероятностью будут занимать квартиры, уменьшение количества многоквартирных домов уменьшает количество домохозяйств с низким уровнем доходов. Кроме того, политика зонирования ведет к росту стоимости квартир, косвенно исключая домохозяйства с низкими доходами: строящиеся квартиры слишком дороги для многих бедных домохозяйств.

Для решения проблемы исключения во многих городах появились механизмы включающего зонирования (inclusionary zoning). В рамках программы включающего зонирования органы местной власти обязывают местных застройщиков строить жилье для домохозяйств с низкими доходами. Как правило, жилье для таких домохозяйств продается по цене ниже себестоимости строительства. Предоставляя субсидируемое жилье гражданам с низкими доходами, местное общество частично компенсирует исключающие последствия финансового зонирования. Большая часть жилья, построенного с использованием включающего зонирования, как правило, является жильем для людей не с низкими, а скорее со средними доходами, и в то же время предоставляется бедным по цене жилья, предназначенного для категории людей с низкими доходами.

А кто оплачивает издержки, связанные с включающим зонированием? Требование возведения субсидируемого жилья имеет те же последствия, что и налог на застройку. Предположим, что строительная компания возводит пять домов по программе включающего зонирования и теряет при этом 10 тыс. долл. на каждом доме, т.е. в сумме всего 50 тыс. долл. Если застройщик получает разрешение на строительство 50 домов для продажи на открытом рынке, то фактически налог на каждое рыночное жилье составляет 1 тыс. долл. (50 тыс. долл. х 50). Застройщик получает нулевую экономическую прибыль (нормальную учетную прибыль) при наличии или отсутствии включающего зонирования, поэтому неявный налог перекладывается на потребителей (цена домов возрастает) и землевладельцев (цена свободной земли снижается). Иными словами, за включающее зонирование платят потребители жилья и землевладельцы.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОКРАИННОЙ ЗЕМЛИ. Новое жилье обычно строится на окраине метрополитенского ареала. Если затраты на производство коммунально-бытовых услуг для окраинных районов выше, то платежи, осуществляемые жильцами этих районов, могут быть ниже себестоимости их производства. Поэтому новое жилье может превратиться в финансовое бремя для города.

Чтобы лучше понять суть финансового бремени, создаваемого жильем окраинных районов, рассмотрим город со следующими характеристиками:

1. Текущие средние затраты на производство коммунально-бытовых услуг равны 500 долл. на домохозяйство в год.
2. Типичное домохозяйство владеет домом стоимостью 50 тыс. долл. и платит налог на имущество в размере 500 долл. в год (1% от рыночной стоимости).
3. Застройщик предложил план новой жилой застройки окраинной земли. Рыночная стоимость новых домов будет такой же, как и существующих (50 тыс. долл.).
4. Новое строительство потребует расширения городского коммунального хозяйства (расширения улиц, удлинения сети канализации, продления автобусных маршрутов). Полная стоимость обслуживания новых домов составит 600 долл. на домохозяйство в год.

При этих допущениях каждый новый дом создает финансовое бремя в размере 100 долл. в год (600 долл. - 500 долл.). Единственный способ предотвратить новое строительство и связанное с ним финансовое бремя - отвести свободную землю под сельскохозяйственное использование. Если город установит минимально допустимый размер участка площадью 20 акров, то на земле не будет построено никаких новых домов, поэтому не потребуется и расширять коммунальное хозяйство города.

Альтернативой выделения зон для жилья низкой плотности является дополнительный налог на новое строительство. Предположим, что город вводит дополнительный налог на новый дом в размере 100 долл. в год. Налоговые обязательства хозяина нового жилья будут равны 600 долл. в год (500 долл. в виде налога на имущество и 100 долл. в виде дополнительного налога), и жильцы нового дома полностью оплатят затраты на новые коммунально-бытовые услуги. Дополнительный налог устранит финансовое бремя, создаваемое новым жильем, поэтому город с большей вероятностью выдаст разрешение на новое строительство.

Вместо ежегодного дополнительного налога можно ввести разовый сбор за потенциальный ущерб (impact fee) или налог на застройку (development tax). Уплачивая разовый сбор, застройщик компенсирует местным органам власти финансовое бремя, создаваемое новым строительством. Если город получит от застройщика 1 тыс. долл. в виде разового сбора и вложит деньги в банк под 10% годовых, то сможет пустить годовой процентный доход (100 долл.) на покрытие разницы между налоговыми поступлениями и затратами на обеспечение новых домов коммунально-бытовыми услугами. Кто платит разовый сбор за потенциальный ущерб? На конкурентном рынке застройщик получает нулевую экономическую прибыль, поэтому сбор перекладывается на потребителей (цена жилья возрастает) и землевладельцев (цена на землю падает).

Лиллидаль и др. (1988) дает описание механизмов действия сбора за потенциальный ущерб в четырех штатах: Калифорнии, Флориде, Орегоне и Колорадо. В Калифорнии местные сообщества имеют право вводить сборы за использование транспортной инфраструктуры (мосты, главные автодороги и автострады), системы водоотведения, канализации, парки и школы. В 1985 г. в районе Сан-Франциско Бей средний сбор за потенциальный ущерб составлял 3527 долл. с жилища и 9500 - в Сан-Диего. Во Флориде наиболее распространенными сборами за потенциальный ущерб являются сборы за воду и канализацию; в 1985 г. сбор за потенциальный ущерб составлял в среднем 3 тыс. долл. на жилище. В Орегоне сборы за потенциальный ущерб называют системными сборами развития, поступления от которых обычно идут на содержание систем водоснабжения, канализации, улиц и парков. В 1980-е годы в метрополитенском ареале Портленда сборы за потенциальный ущерб равнялись в среднем 2500 долл. с единицы жилья. В Колорадо, в городах от Колорадо-Спрингс до Форта Коллинза, включая район Денвера, чаще всего вводят сборы за системы водоснабжения, канализации, парки и места отдыха, водоотводы и оборудование улиц.

КОММЕРЧЕСКОЕ И ПРОМЫШЛЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. В некоторых городах коммерческое и промышленное строительство ложится тяжелым финансовым бременем на местные бюджеты. Если городу не удается переложить затраты на создание новой инфраструктуры на новые предприятия и служащих, то он может ограничивать развитие путем:

1. введения ограничений на выделение земли под коммерческое и промышленное строительство;
2. введения ограничений на высотность зданий.

Недавно в Сан-Франциско была утверждена карта зонирования, ограничивающая высотность зданий в центральном районе. Эта политика направлена на ограничение числа людей, работающих в центре города. Путем ограничения числа работников в центре города официальные лица надеются контролировать интенсивность движения на мостах, ведущих в город, так как на всех из них образуются пробки. Альтернативой политике зонирования могло бы стать увеличение пропускной способности мостов, а связанные с этим затраты следовало бы возложить на новых служащих. Поскольку это нереально, город решил использовать механизм зонирования, с помощью которого и ограничить общий уровень занятости.

В некоторых городах со строителей коммерческих и промышленных объектов взымают сборы за потенциальный ущерб, а поступления от этих сборов направляют на расширение местной транспортной сети. Например, в Вестчестерском районе на западе Лос-Анджелеса застройщики платят разовый сбор в размере 2010 долл. за каждую дополнительную поездку в часы пик, которая появляется вследствие возведения новых зданий контор. Поступления от сборов за потенциальный ущерб направляются на расширение дорог, используемых служащими новых контор. Сборы за потенциальный ущерб могут уменьшить финансовое бремя строительства, снижая противодействие новой застройке.

Проектное зонирование

Третий тип зонирования представляет собой разновидность макроархитектуры. Точно так же как архитектор проектирует отдельный дом, градостроитель планирует город, размещая виды деятельности так, чтобы можно было эффективнее использовать городскую инфраструктуру (улицы, системы канализации, водоснабжения). Дополнительные жители и рабочие места направляются в районы, в которых без проблем можно обеспечить необходимую инфраструктуру.

НАПРАВЛЕННОЕ РАЗВИТИЕ. В некоторых городах с помощью зонирования жилую застройку направляют в определенные районы. Чтобы лучше понять этот тип зонирования, рассмотрим метрополитенский ареал со следующими характеристиками:

1. Имеется 50 акров свободной земли: 25 акров к северу от города и 25 акров к югу.
2. Город хотел бы разместить на этой свободной земле 500 новых домохозяйств.
3. В соответствии с ранее изданным распоряжением о зонировании на обоих участках должно быть построено по 10 жилищ на акр, т.е. 250 домохозяйств должны жить на севере и 250 на юге.

Предположим, что городская политика зонирования пересматривается. Принято решение сохранить северный участок незастроенным, а все 500 домохозяйств разместить на южном участке. Это можно сделать путем отведения северного участка под строительство жилья низкой плотности, а южного - для 20 жилищ на акр. Как пересмотренное зонирование отразится на ценах на землю? Пересмотренный вариант зонирования приведет к снижению рыночной цены на землю на севере, потому что у землевладельца остается меньше вариантов использования земли. И наоборот, у землевладельца на юге появляется больше вариантов, поэтому цена на землю на юге возрастает. Совершенно очевидно, что изменение политики зонирования оборачивается несправедливостью: землевладельцы на юге выигрывают за счет северных землевладельцев.

Альтернативой изменению политики зонирования является система передачи прав на застройку (ППЗ) (transferable development rights - TDRs). При проведении политики ППЗ город создает резервную зону (preservation zone) (на севере) и зону застройки (development zone) (на юге). На южном участке предусматривается разместить по 10 домов на акр, что позволит г-ну Югу (южный землевладелец) построить в общей сложности 250 домов. Г-же Север (северный землевладелец) не разрешается застраивать свою землю, но вместо этого она получает 250 застроечных купонов. С помошью этих купонов в зоне застройки можно обойти ограничения, установленные зонированием. Если г-н Юг решит построить 20 жилиш на одном акре земли, он будет обязан купить 10 застроечных купонов у г-жи Север. Политика ППЗ дает каждому землевладельцу права на застройку (право построить 250 жилиш) и позволяет собственникам земли в резервной зоне передать свои права на застройку другим районам города. После того как северный землевладелец продаст свои купоны, она получит хотя бы частичную компенсацию за потерю в размере стоимости своего имущества, вызванную переводом своей земли в зону, предназначенную для иного использования.

Рис. Рыночные последствия изменение политики зонирования и механизма передачи прав на застройку: В условиях первоначального равновесия цена на землю равна 50 тыс. долл. за акр. Если в результате изменения политики зонирования северная земля включается в резервную зону, то спрос на южную землю возрастет (повышая ее цену до 60 тыс. долл.), а на северную снизится (снижая цену на нее до 30 тыс. долл.). При введении механизма ППЗ северные землевладельцы получают застроенные купоны, которые дают возможность обойти ограничения по плотности в зоне застройки. Ослабление ограничений по плотности приводит к росту рыночной стоимости земли на юге с 60 до 75 тыс. долл., поэтому южные землевладельцы готовы платить до 15 тыс. долл. за застроечные купоны на акр.

На рисунке показано влияние зонирования и ППЗ на цены на землю на юге и на севере. В условиях начального равновесия (на обоих участках разрешается возведение 10 домов на акр) земля продается по 50 тыс. долл. за акр. Предположим, что земля на севере отводится под резервную зону, а на юге все еще можно построить 10 домов на акр. Изменение политики зонирования северной земли снижает ее цену до 30 тыс. долл., потому что у землевладельца становится меньше вариантов застройки. После того как земля на севере выводится с рынка жилой застройки, появляющийся в результате этого дефицит земли для жилой застройки приводит к росту цены южной земли до 60 тыс. долл. При наличии механизма ППЗ северные землевладельцы получают застроечные купоны, с помощью которых можно обойти ограничения по плотности (10 жилищ на акр) в зоне застройки. Ослабление ограничений по плотности дает южным землевладельцам больше вариантов застройки, повышая рыночную стоимость их земли с 60 до 75 тыс. долл. Южные землевладельцы готовы платить до 15 тыс. долл. за застроечные купоны на акр, поэтому рыночная стоимость передаваемого права на застройку акра равна 15 тыс. долл.

Система ППЗ снижает степень несправедливости, вызванной установлением резервных зон. При отсутствии возможности передачи прав собственник земли в резервной зоне несет убытки в размере 20 тыс. долл. на акр (50 тыс. долл. - 30 тыс. долл.). И наоборот, если разрешенная плотность составляет 20 домов на акр, то южные землевладельцы получают доход в размере 25 тыс. долл. на акр. При введении механизма ППЗ собственник земли в резервной зоне продает свои права на застройку землевладельцам в зоне застройки за 15 тыс. долл. на акр, поэтому чистые потери от проводимой политики зонирования составляют лишь 5 тыс. долл. И наоборот, владелец земли в зоне застройки платит 15 тыс. долл. за акр, чтобы получить право построить больше 10 домов на акре, поэтому его чистая выгода от проводимой политики зонирования составляет лишь 10 тыс. долл. на акр.

Что определяет рыночную стоимость застроечных купонов? У купонов положительная цена, потому что они позволяют землевладельцам в зоне застройки превысить обычные ограничения по плотности. Рыночная цена зависит от способности купонов преодолевать эти ограничения по плотности: если купоны позволяют 100%-ный рост плотности, то, несомненно, их ценность гораздо выше, чем если бы они давали 15%-ный бонус по плотности. Рыночная цена зависит также от имеющегося спроса на жилье высокой плотности в зоне застройки. Если домохозяйства проявляют спрос на жилье низкой плотности в зоне застройки, то застройщику не понадобятся застроечные купоны, и их рыночная цена будет относительно низкой. И наоборот, если в зоне застройки имеется значительный спрос на жилье высокой плотности, то рыночная цена купонов будет относительно высокой.

СОЗДАНИЕ ЗОН ОТКРЫТОГО ПРОСТРАНСТВА. В некоторых городах отдельные участки земли отводятся под «открытое пространство», «зеленые пояса» или «сельскохозяйственные зоны». Данный тип зонирования позволяет городским жителям иметь открытое пространство, на котором землевладельцам запрещается использовать землю исключительно по своему собственному усмотрению.

Эффективно ли отведение земли под открытое пространство? Альтернативой зонированию является обычный выкуп земли под открытое пространство. Если город решает выкупить землю, а не зонировать ее, то он оставит ее в нетронутом виде, когда только предельная выгода открытого пространства превышает связанные с ним предельные издержки. Если город вынужден нести полные издержки на создание открытого пространства, то он установит оптимальный размер такого пространства. И наоборот, если город просто прибегает к зонированию и таким образом отводит землю под открытое пространство, то очень вероятно, что это пространство будет слишком большим.

Рис. Неэффективность создания зон открытого пространства: Альтернативная стоимость открытого пространства равна ценности земли при альтернативном использовании (под жилье). Оптимальный размер открытого пространства составляет 60 акров (когда кривая предельной выгоды пересекает кривую предельных затрат). Если город не компенсирует землевладельцам их потери, понесенные в результате установления зон открытого пространства, то он сохранит все 100 акров (точка, в которой предельная выгода открытого пространства равна нулю).

На рисунке представлены затраты и выгоды открытого пространства. Кривая предельной выгоды имеет отрицательный наклон, что отражает убывающую предельную полезность открытого пространства. Предельные затраты на открытое пространство представляют собой альтернативную стоимость использования земли под открытое пространство вместо использования ее под жилищное строительство. Если, к примеру, домостроительные фирмы готовы заплатить 20 тыс. долл. за незастроенную землю, то предельная стоимость открытого пространства будет равна 20 тыс. долл. Если город покупает землю, чтобы использовать ее как открытое пространство, то он выиграет спор у застройщиков на 60 акров. Это эффективное распределение земли: применительно к первым 60 акрам открытого пространства ценность земли в виде открытого пространства превышает ценность земли под жилой застройкой. Применительно к площади от 61 до 100 акров ценность земли под жилой застройкой превышает ценность земли в виде открытого пространства, в связи с чем 40 акров отдаются под застройку.

Общей основой для разнообразной градостроительной деятельности по созданию новых городов, перестройке и обновлению сложившихся городов служит единое представление о формировании архитектурно - планировочной структуры современного города. Как общее понятие архитектурно - планировочная структура города означает размещение на его территории зон для производства, жилищ, общественных центров и центров отдыха, создание системы связей между ними и структурную организацию каждой из зон. В одно целое это объединяется архитектурной композицией плана города.

Единое понятие «архитектурно - планировочная структура города» раскрывается совокупностью принципов ее построения.

Функциональное зонирование . Современный город - это сложный комплекс территорий и сооружений, занятых производственными предприятиями, жилыми комплексами, общественными центрами, местами отдыха на открытом воздухе, транспортными и инженерными сооружениями. Основные функции города стабильно материализуются на его территории и впоследствии их не так просто изменять. Поэтому первый принцип, вносящий порядок и систему в планировочную организацию города - это функциональное зонирование, разделение города на части различного назначения по признаку ведущей функции (труд, общественная жизнь, быт, отдых).

Идея функционального зонирования в градостроительстве не нова. Она возникла в начале века как рационалистическая реакция против хаотического смешения на территории города жилищ, фабрик, заводов, складов, подъездных путей, неупорядоченно построенных во второй половине XIX - начале XX в. К середине века эта идея оформилась как ведущая градостроительная концепция, но обнаружила и свои теневые стороны. Обширные территории, организованные по монофункциональному признаку, утрачивают многие качества, присущие полноценной социальной жизни города, и нуждаются в разумном дополнении элементами общественного назначения. Необходимость взаимного дополнения и обогащения функций в разных частях города делает актуальными поиски интегрированных форм архитектурно - планировочной структуры современного города.

Последовательное разделение города на части различного назначения и функциональные зоны, свидетельствующее об успехах социальной организации труда, быта и отдыха горожан, в то же время обостряет проблему планировочной целостности города. Ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе. Чередование жизненных циклов труда, быта и отдыха - основа городского уклада жизни. Поэтому планировочную структуру города нельзя свести к структурной организации функциональных зон и их элементов. Она определяется в первую очередь их рациональным взаимным расположением и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей города.

Дифференциация территории города на структурные зоны, обладающие разной ценностью и характеризующиеся разными типологическими особенностями, - свойство всех городов мира. В основе функциональной организации территории города лежит принцип выделения территорий города, выполняющих однотипные функции.

На протяжении многих десятилетий практика планировочной организации города исходила из представления о четкой дифференциации во времени и пространстве основных функций жизнедеятельности человека: работы, жилища и отдыха. Это нашло свое отражение в методике функционального зонирования территорий, которая в соответствии с требованиями СНИП 2.07.01 - 89 гг. предполагает деление города на три основные зоны: селитебную, производственную, ландшафтно - рекреационную (рис. 2.1). В единое целое эти зоны связывает система транспорта.

Селитебная зона (зона расселения населения) - территориальное пространство, предназначенное для реализации бытовых функций населения. В ней размещаются жилищный фонд, общественные здания и сооружения, а также отдельные коммунальные и промышленные объекты, не требующие устройства санитарно - защитных зон.

Основными элементами селитебной территории являются:

a) жилые микрорайоны и кварталы;

b) участки учреждений и предприятий обслуживания внемикрорайонного значения;

c) зеленые насаждения общего пользования внемикрорайонного значения;

d) улицы, дороги, проезды, площади внемикрорайонного значения.

Производственная зона предназначена для размещения про­мышленных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально - складских объектов, объектов инженерной инфраструктуры, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений. В составе производственной зоны обычно выделяют подзоны (районы):

· промышленные;

· научные и научно - производственные;

· санитарно - защитные;

· коммунально - складские.

Промышленное производство часто создает неблагоприятные санитарно - гигиенические и экологические условия, как на самой территории предприятия, так и на прилегающей территории. Это делает нецелесообразным размещение предприятий в жилых кварталах или в зонах обслуживания населения.

Даже если отсутствуют отрицательные экологические последствия, размещение крупных промышленных предприятий в жилой застройке часто нецелесообразно, так как для них необходимы слишком большие участки территории. Это заставляет перемещать предприятия в периферийные зоны города. Для крупных городов характерно размещение подобных предприятий и экологически опасным производств в особых промышленных зонах.

С целью защиты населения города от производственных выбросов между промышленным районом и жилой застройкой формируется санитарно-защитная зона. При размещении промышленных предприятии важными являются санитарно - гигиенические характеристики производства, которые в значительной степени влияют на размер санитарно - защитных зон, условия формирования промышленных районов и всей структуры города.

Коммунально-складская зона формируется для размещения складов торговых организаций; предприятий по обслуживанию транспортных средств (трамвайных депо, троллейбусных и таксомоторных парков, парков уборочных машин и другие); предприятий бытового обслуживания (например, фабрик - прачечных и фабрик химической чистки); снабженческо - сбытовых баз и складов материально - технического снабжения.

Ландшафтно-рекреационная зона - зона, в которой находятся места массового отдыха населения, крупные массивы зелени, курортные территории и районы охраняемого ландшафта.

Городская территория включает в себя также прочие земли, где размещаются питомники, кладбища, отдельные объекты инженерной инфраструктуры и внешнего транспорта, полигоны по обезвреживания бытовых отходов, земли для ведения сельского хозяйства и другое. В чистом виде перечисленные функциональные зоны, особенно селитебные и производственные, создаются редко. В большинстве городов тип зоны формируется по преимущественному размещению ней объектов определенного функционального значения. При формировании этих зон запрещается предусматривать в них объекты, совместное размещение которых не допускается санитарно - гигиеническими, противопожарными и техническими правилами.

При проектировании городов важное значение имеет правильное взаиморазмещение функциональных зон. Например, селитебная зона должна занимать в городе наиболее благоприятные участки - сухие, повышенные, хорошо инсолирумые, приближенные к зеленым массивам и водоемам. По отношению к промышленной зоне селитебные территории следует располагать с наветренной стороны и выше по течению рек.

Коммунально - складские районы желательно приближать к про­мышленным районам города, используя неудобные и ограниченно пригодные для строительства земли и санитарно - защитные зоны промышленных предприятий.

Ландшафтно - рекреационную зону целесообразно формировать на участках, имеющих естественное озеленение и водоемы, с учетом возможности обеспечения их удобными транспортными связями. Особая роль при этом отводится пригородной зоне как территории, предназначенной в значительной мере для отдыха населения.

Сооружения внешнего транспорта рекомендуется увязывать с улично-дорожной сетью. Железнодорожные вокзалы следует размещать со стороны основной части селитебной территории, обеспечивая удобные транспортные связи с общегородским центром, жилыми и промышленными районами. Грузовые железнодорожные станции размещают за пределами селитебной территории.

Правильное функциональное зонирование территорий по сравнению со свободным размещением элементов города имеет экономические и социальные преимущества. Экономические заключаются в возможности экономии городских территорий, в уменьшении расхода средств на строительство инженерных и транспортных коммуникаций, на благоустройство территорий. Социальные преимущества проявляются в сохранении и уменьшении нагрузки на природную среду города, в улучшении условий проживания населения за счет повышения удобств при пользовании транспортом и объектами культурно - бытового обслуживания.

Градостроительная практика конца XX - начала XXI вв. показала, что реальный процесс функционирования крупных развивающихся городов не укладывается в рамки «классического» функционального зонирования.

Во-первых, в настоящее время наблюдается, а в будущем ожидается еще более резкое увеличение занятости населения в сфере управления и обслуживания, т. е. как раз в тех учреждениях, которые по условиям своего размещения в городе больше тяготеют к центру, чем к обособленным производственным зонам. Поэтому становится все труднее локализовать участки заметной концентрации рабочих мест в какой-то определенной зоне города. Она охватывает и промышленные территории, и общегородской центр, и жилые районы города. Жилые кварталы быстро насыщаются сетью учреждений обслуживания, объекты деловой застройки постепенно внедряются состав жилой застройки.

Во-вторых, догматическое применение функционального зонирования территории города породило спальные районы и вымирающие к вечеру промышленные зоны. При этом наблюдается отрицательная реакция населения обособленных жилых кварталов на замкнутость жилых образований, их оторванность от интенсивно функционирующих мест города.

Жесткий функционализм, некогда явившийся новаторским прорывом к пониманию города как целостной социально - экономической системы, в настоящее время претерпевает явный кризис. Построение функциональной структуры города, на основе однозначно фиксированной в пространстве схемы «работа - жилище - отдых» представляется в настоящее время многим специалистам недопустимым анахронизмом, особенно в крупных и крупнейших городах.

Основная тенденция развития современного градостроительства состоит в отказе от функционального зонирования территории общегородского центра и четкого определения границ функциональных зон, переходе к созданию многофункциональных комплексов, которые несут все функции, присущие городу: жилье, работа, отдых, общественное обслуживание.

Планировочная структура города

Планировочная организация территории занимает особое место среди остальных разделов районной планировки, будучи связующим звеном, где пересекаются и координируются интересы различных отраслей народного хозяйства и градостроительства. Использование материалов районной планировки и раздела планировочной организации территории в решении архитектурно - градостроительных задач по существу является процессом обмена информацией. Этот перекрестный обмен в процессе проектирования осуществляется по следующей схеме:

1. Выявление главных планировочных проблем, вытекающих из анализа природно - географической ситуации, современного уровня хозяйственного освоения территории и перспектив развития отдельных отраслей народного хозяйства;

2. Составление общей концепции планировочной организации территории района на перспективу;

3. Разработка частных планировочных предложений, обеспечивающих рациональное решение каждой из отдельных отраслевых задач районной планировки.

Само понятие «планировочная структура территории» пришло в районную планировку из градостроительного проектирования, где давно уже используют такие термины, как «структура города» или «планировочная структура города», имея в виду общую планировочную концепцию, его первоначальный замысел или главную идею. При этом понятие территории объекта районной планировки трактуется как своеобразная сложная система, и исходя из этого основным методом решения задачи является последовательное построение ряда информационно - логических моделей с постепенным увеличением их информативной нагрузки.

В соответствии с этим под планировочной структурой территории в районной планировке следует понимать модель взаимного размещения и пространственных взаимосвязей народнохозяйственных объектов и важнейших элементов природного ландшафта на различных этапах их хозяйственного освоения.

Основные элементы планировочной структуры объекта районной планировки в зависимости от их назначения, пространственно - геометрической формы и характера образующих их объектов могут быть подразделены на:

Главные и второстепенные;

Точечные (планировочные центры), линейные (планировочные оси) и плоскостные (планировочные зоны);

Природно - ландшафтные (реки, морские побережья, леса, горы и т. п.);

Транспортные (разного рода транспортные узлы и магистрали) и народнохозяйственные (города, агломерации, крупные промышленные объекты).

Каждый из указанных элементов планировочной структуры в соответствии с особенностями своего воздействия образует собственную зону влияния.

Если функциональное зонирование отражает, прежде всего, различия в характере использования различных частей города, то планировочная структура города выражается во взаимном расположении основных функциональных зон и системе связей между ними. Планировочная структура города в значительной степени зависит от его величины и построения транспортной структуры города. Транспортная инфраструктура не только фиксирует планировочную структуру города, но и во многом предопределяет ее последующее развитие. При проектировании города необходимо выявить его «каркас» - территории наиболее интенсивного освоения и сосредоточения наиболее важных функций, обычно связанных с центром города и главными транспортными магистралями. «Каркас» является наиболее устойчивой во времени основой пространственно - планировочной организации города. В обобщенном виде он фиксирует геометрию плана и тем самым предопределяет тенденции дальнейшего территориального развития города.

Необходимо учитывать, что элементы транспортной инфраструктуры жестко фиксированы в пространстве, и эта жесткость тем выше, чем выше класс коммуникации. В принципиальном плане можно выделить три вида планировочных схем города: радиально - кольцевую, шахматную и свободную (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Планировочные схемы города: а - радиально - кольцевая; б - шахматная; в - свободная

Радиально - кольцевая (концентрическая) схема содержит два принципиально разных типа магистралей - радиальные и кольцевые.

Радиальные магистрали служат для связи центра города с периферийными районами, а кольцевые улицы соединяют радиальные и обеспечивают перевод транспортных потоков с одного радиальной направления на другое. Эта планировка позволяет гармонично расположить застройку вокруг центра, где сосредоточены (сконцентрированы) основные объекты общественной и деловой застройки.

При такой планировке можно достаточно легко попасть в центр города. Достоинством радиально - кольцевой схемы является компактная форма плана, при которой в наименьшей степени нарушается природное окружение города.

Однако в полной мере преимущества этой схемы могут быть реализованы только в небольших по размеру городах. При увеличении территории центральная часть города испытывает функциональные перегрузки и отрезана от природного окружения, а периферийные районы оказываются на значительном удалении от центра.

Разновидностью радиально - кольцевой схемы является «звездо­образная» планировка . В этом случае застройка располагается не концентрическими полосами вокруг центра города, а сосредоточивается вдоль магистралей - лучей; при этом между лучами «звезды» могут размещаться массивы зелени. В этом случае налажена хорошая связь между окраинами и центром. Однако при такой схеме затруднены связи периферийных районов друг с другом. Звездообразная схема требует внимания к проблеме развития центра и роста интенсивности движения в его пределах.

Шахматная схема , при которой улицы пересекаются под углом 90°, предполагает относительно равномерное освоение территории. Этот тип планировочной структуры широко использовался во все времена. Достоинством шахматной структуры является возможность равномерного распределения транспортных потоков. При такой планировке легко осуществляется размежевание участков.

Однако большое число пересечений улиц увеличивает пробег транспорта, удлиняет поездки. Шахматная схема затрудняет формирование четко выраженного центрального ядра и системы центров жилых районов города.

Линейная (ленточная) схема является своего рода шахматной планировкой, сильно вытянутой в одном направлении. Объекты центральной части города в таком случае располагаются вдоль основной магистрали или вдоль нескольких параллельных магистралей. Линейная схема обеспечивает близость к природному окружению и к основным транспортным магистралям. Такая планировка позволяет обеспечить удобное транспортное сообщение, сокращая затраты времени на передвижение. Однако, по мере роста города, с удлинением полосы застройки значительная часть территорий оказывается на слишком большом удалении от центров различных рангов. Кроме того значительно увеличиваются расстояния между отдельными частями города.

В отдельных старых городах центральная часть может состоять из узких и кривых улиц, не имеющих четкого геометрического рисунка. Такая схема называется свободной.

На практике рассмотренные основные типы планировки города приспосабливаются к конкретным природным условиям. Город, расположенный между морем и горами, как правило, развивается по линейному плану. Радиально - кольцевая структура города принимает форму полукружия, когда городской центр находится у моря или приближен к реке. В крупных городах на разных территориях возможно использование фрагментов различных схем планировочной структуры.

Развитие скоростных видов транспорта, необходимость быстрого и комфортного передвижения из отдаленных частей города в центральную значительно усложняют планировочную структуру города. Однако все разнообразие типов планировочных структур в различных частях города, в основном, укладывается в указанные виды планировочных схем или их сочетание. Для крупных городов с многовековой историей характерно сочетание всех указанных видов планировочных схем, отражающих различные этапы градостроительного развития.

Основными принципами планировочной организации города являются:

Гибкость планировочной структуры, обеспечивающая беспре­пятственное развитие города;

Дифференциация транспортных магистралей;

Организация эффективной системы обслуживания;

Создание экологической инфраструктуры города, включая единую систему зеленых насаждений;

Эффективное и экономичное оснащение города всеми видами инженерного оборудования;

Композиционные требования к плану города (развитие гoродского центра, районных центров в городе, создание привлекательного силуэта города и обеспечение зрительного восприятия его главных природных и архитектурных доминант).

При всех особенностях планировочной структуры, формирующейся на основе рассмотренных транспортных схем с учетом реальной обстановки, в городах (особенно крупных и крупнейших) могу быть выделены принципиально различающиеся территории по распоположению зон в составе города.

Рис 2.3. Территории по расположению зон в составе города

Центр города - относительно небольшая центральная территория города, в которой находятся участки административных зданий культурные и деловые объекты, озелененные территории, площади пешеходные пути, проезды и стоянки. В этой зоне сосредоточены наиболее выдающиеся в архитектурно-историческом отношении сооружения.

Малый и средний город обычно имеет компактный общегородской центр. В крупных и крупнейших городах - развитая пространственная система центров, главным элементом которой является общегородской центр, где находятся объекты с преобладающим удельным весом административно - общественных функций. Помимо общественных функций, центр города выполняет и жилые (в частности размещение гостиниц).

Для исторических центров городов характерна плотная застройка, радиально - кольцевая или близкая к ней планировка, постепенное вытеснение жилой застройки зданиями делового назначения, широкое развитие культурно - зрелищных, торговых учреждений, резкое превышение дневного населения над ночным. Эта зона является «носителем» образа города, синонимом их значения и величия.

Так, в Москве исторический центр находится в пределах Садового кольца; исторический центр Санкт-Петербурга в условных границах, связывающих главные вокзалы и центральные станции метро.

При планировочном решении центра должна быть обеспечена удобная связь его с основными селитебными зонами города. Остановки общественного транспорта следует размещать в пределах пешеходной доступности от основных объектов центральной зоны, все функциональные зоны и элементы центра должны быть связаны пешеходными путями, из этой зоны следует исключить движение транзитного транспортного движения.

Центральная зона , кроме ядра города, включает в себя близлежащую к нему интенсивно застроенную территорию, как правило, охваченную кольцом железных дорог, вокзалов, промышленных и складских территорий. По мере территориального расширения города эта зона все больше перестраивается, подвергается перепланировке, меняет свой облик и приобретает функции центра. Для нее также характерно значительное превышение численно - дневного населения над ночным и постепенное снижение численности постоянного населения.

К центральной зоне Москвы относится территория в границах окружной железной дороги с примыкающими территориями, в Санкт-Петербурге - зона от центра города до Обводного канала, включая Васильевский остров, Петроградскую сторону.

Внешняя зона - это территория города без пригородов, где со­средоточена основная часть населения. В Москве в состав этой зоны включается территория в пределах Московской кольцевой автодороги, в Санкт - Петербурге - территория административно подчиненная городу без населенных пунктов, подчиненных его администрации.

Пригородная зона объединяет окружающие город территории, формирование и развитие которых подчиняется его интересам. Эта зона выполняет важную функцию организации отдыха населения города, поддержания экологического равновесия, размещения ряда объектов коммунального хозяйства, внешнего транспорта. В природной зоне размещают часть промышленных предприятий и населенных пунктов, непосредственно связанных с городом, а также в ней находятся резервные территории для развития города.

Пригородная зона Москвы включает в себя лесопарковый защитный пояс и территорию городов - спутников (Зеленограда, Пушкина, Подольска и другие). Пригородная зона Санкт - Петербурга включает в себя городские поселения, административно подчиненные городу, и территории, примыкающие к городу в радиусе до 50 км.

Для крупных и крупнейших городов в целом характерно после­довательное смещение населения от внутренних колец города к внешним, сильное развитие маятниковой миграции, ограничения на проведение градостроительных мероприятий в центральных районах города.

При организации селитебной зоны учитывается необходимость организации всех нужных функциональных процессов в жилой среде (отдых, быт, обслуживание и хозяйственные функции); обеспечения удобной транспортной и пешеходной доступности общественных центров, мест труда, остановок общественного транспорта; создание благоприятной по санитарно - гигиеническим показателям и эстетической полноценной среды.

Основными элементами планировочной структуры селитебной территории города (рис. 2.4) являются жилые группы (жилой двор, микрорайоны, несколько жилых групп, объединенных культурно - бытовыми объектами - КБО), жилые районы (несколько микрорайонов объединенных общим центром районного значения) и планировочные районы (несколько жилых районов, объединенных общим центром городского значения).

Рис. 2.4. Традиционная планировочная структура города

Жилая группа состоит из расположенных рядом в определенном порядке нескольких домов. Несколько жилых групп, объединенные объектами общественного, культурно - бытового назначения и дневного обслуживания, образуют микрорайон . Микрорайоны смещают в пределах межмагистральных территорий.

Из нескольких микрорайонов, объединенных культурно - бытовыми объектами периодического обслуживания, формируется жилой район . Планировочное построение и композиция жилого района определяются его местом в плане города, природными условиями, общей композиционной идеей и исторически сложившейся застройкой. Важным фактором планировочной организации селитьбы является - членение ее на межмагистральные жилые территории сетью городских дорог. Жилые районы и микрорайоны формируются в соответствии со структурой межмагистральных территорий. При этом, чем интенсивнее используется территория, тем больше требуется транспорта для ее обслуживания и тем больше она членится.

Планировочный район объединяет несколько жилых районов и комплекс объектов эпизодического обслуживания населения. В зависимости от размеров территории города и общей планировочной структуры селитебная зона может формироваться как один или сколько планировочных районов.

Все планировочные элементы города связаны между собой, на планировочную структуру города влияет размер территории, величина численности населения города, природные условия, морфологи, территории, административное значение и период формирования рода. Все формы планировочной организации города могут использоваться на различных этапах проектирования и взаимно дополнять друг друга, если в крупных и крупнейших городах возможны все планировочные элементы, то в малых и средних городах только жилые группы, микрорайоны, жилые районы. При пересеченном рельефе экстремальных климатических условиях вместо микрорайонов иногда формируются жилые группы.

С середины 50 - х. годов микрорайон является важнейшим структурным элементом селитебной территории городов. В микрорайонах размещаются центры или учреждения первичного и повседневного обслуживания, что и определяет их разделение на жилую территорию и территорию общественную. Население микрорайона может колебаться от 4 до 15 тыс. человек. Это зависит от плотности, принятой в данном месте, характера застройки и конфигурации ее границ, размеров жилого района, в котором данный микрорайон находится, и т. д. Основные общественные учреждения микрорайона - школа, а также культурно - бытовые, торговые и детские учреждения.

Особая роль в микрорайоном структурировании жилой среды принадлежит школьным зданиям. Во многих случаях определение размеров территории и численности населения микрорайонов при той или иной этажности застройки устанавливается в зависимости от возможной вместимости школ и детских учреждений. Это объясняется в первую очередь тем, что в пределах микрорайона ребенок должен передвигаться, не пересекая автомобильных магистралей.

Принимая для размещения в микрорайоне типовую школу на 960 учащихся и тем самым предопределяя численность обслуживаемого школой населения в 6000 человек (при норме 160 школьных мест на 1000 жителей), можно установить, что территория микрорайона 4 - 5-этажной застройки (при плотности жилого фонда брутто 2800 м² на 1 га) должна быть примерно 20 га.

Увеличение площади микрорайона иногда приводит к размещению в нем не одной, а двух школ с числом мест, соответствующим численности обслуживаемого населения. Изменение этажности застройки и плотности жилого фонда вносит изменения в численность населения и влияет на выбор типовой школы и размеры территории микрорайона. При таком подсчете численность населения отдельных микрорайонов может колебаться в следующих пределах:

В зоне многоэтажной застройки - 6 - 10 тыс. человек;

В зоне малоэтажной застройки - 4 - 6 тыс. человек;

В пределах усадебной застройки - 2 - 4 тыс. человек.

Организация быта населения требует четкой организации культурно - бытового обслуживания. Микрорайон включает систему обслуживания, тесно связанную с населением и наиболее часто посещаемую. Поэтому к степени удаленности предприятий обслуживания от мест проживания предъявляются определенные требования.

В микрорайонах размещаются учреждения, удовлетворяющие повседневные потребности населения. Это, как уже указывалось, первая ступень обслуживания, располагаемая в микрорайоне в пределах пешеходной доступности (не более 500 м от дома) при затрате времени 5 - 7 минут.

2.3. Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование - это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

На карте градостроительного зонирования:

1) Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.

2) Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

В соответствии с Градостроительным кодексом в городских, сельских поселениях проводится территориальное зонирование. Оно основано на выделении зон поселения, объединенных функциональным использованием, параметрами и ограничениями на их застройку (рис.2.3).

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий

Рис.2.3. Перечень территориальных зон.

Для каждой зоны определяются разрешенные и разрешенные только по специальному согласованию виды среды, а также доли площади предназначенные для них. Виды среды, не приведенные в перечне запрещаются.

По разрешенным видам среды в каждой зоне устанавливаете значение занимаемой ими доли площади зоны для основных функций - минимальное (не меньше); для функций, сопутствующих основным - минимальное и максимальное (от... до...); прочих функций - максимальное (не больше). По видам среды, разрешаемы только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны. В территориальных зонах могу выделяться подзоны, режим использования которых определяется градостроительном регламенте.

Состав территориальных зон в поселениях может различаться зависимости от местных условий, нормативных правовых и нормативно - технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства. Примерный перечень территориальных зон городских и сельских поселений установлен в Градостроительном кодексе и включает в себя:

Жилые зоны;

Общественно - деловые зоны;

Производственные зоны;

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

Рекреационные зоны;

Зоны сельскохозяйственного использования;

Зоны специального назначения;

Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Жилые зоны - это зоны, предназначенные для проживания населения, а также для проживания в сочетании с отдыхом или с ведением и индивидуального подсобного хозяйства. Выделяют несколько типов жилых зон :

Зона усадебных и блокированных жилых домов;

Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей;

Зона многоквартирных жилых домов в 4 - 5 этажей;

Зона многоквартирных жилых домов в 4 - 12 этажей.

Для каждой зоны установлены разрешенные, сопутствующие и условно разрешенные виды использования. Так, например, в зоне многоквартирных жилых домов до трех этажей разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 м²; магазинов с торговой площадью до 60 м². В ней могут размещаться детские сады, начальные и средние школы, небольшие предприятия общественного питания; кабинеты практикующих врачей; парикмахерские.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются сады, огороды, бани, сауны (при условии канализования стоков); парники, теплицы; хозяйственные постройки; встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи и т. п. Размещение ряда объектов требует специального согласования, т. е. они относятся к числу условно разрешенных видов использования (магазины, клубы, почтовые отделения, объекты с параметрами более или менее указанных в требованиях к застройке и т. п.).

Из действующего законодательства следует, что сейчас должно проводиться: зонирование территорий для осуществления градостроительной деятельности; зонирование территорий поселений; зонирование отдельных территориальных зон.

Зонирование территорий представляет собой два взаимосвязанных процесса. Один из них состоит в делении территорий на зоны с установлением границ каждой зоны. Другой - в определении в пределах каждой из данных зон правового режима , равно как и всего, что находится над и под их поверхностью. Соответствующие зоны в современном земельном законодательстве принято называть территориальными зонами.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" под территориальной зоной следует понимать часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования , и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Территориальная зона признается объектом землеустройства (ст. 1 ФЗ "О землеустройстве"). Сведения о территориальной зоне должны содержаться в государственном земельном кадастре (ст. 1 и 12 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Зонирование территорий в РФ - дело специфическое и непростое. Формирование территориальных зон часто отличается особым своеобразием.

На решение проблем зонирования территорий в нашей стране негативно влияют два тесно связанных между собой фактора: отсутствие в теории и практике более или менее устоявшихся взглядов на зонирование территорий; отсутствие полноценного и согласованного законодательства о зонировании территорий.

Важную роль для стоимости города оказывает влияние системы города в зависимости от функционирования зон. Система города - это совокупность элементов и связей, возникающих в окружающем пространстве города.

На территории города сформированы следующие зоны:

1. Селитебная территория - место проживания населения.:

2. промышленная - концентрация основных промышленных предприятий.:

3. Рекреационная - это зоны сосредоточения ценных природных объектов (реки, естественные водоемы, лесопарки):

4. Центральный район - место размещения органов власти, управления и культурные учреждения.:

Зоны городской территории - это фрагменты территории города, которые составляют планировочную структуру города:

Критерии зонирования территории города зависят от следующих характеристик::

1. ландшафтных (особенности рельефа местности):

2. транспортной доступности:

3. от ценности улучшений.

Город - это искусственная среда, поэтому чтобы определить ценность объекта недвижимости, определяется сначала транспортная доступность объекта недвижимости от центра города - это затраты времени, необходимого на проезд от объекта недвижимости до внешней границ центра города.

Коэффициент ценности зависит от транспортной доступности
Кц = Кобщий / К мах

По мере уменьшения транспортной доступности стоимость на объект недвижимости постепенно снижается.

Связи и структура на территории города.

Зависит от нескольких факторов: 1) качественные факторы - это социальные факторы по приложению труда в зависимости от окружающей среды и транспортного воздействия. 2) Экономической связи (материальной связи) определяется ценой объекта недвижимости и зависят от овеществленного труда и редкости объекта. 3) Совокупность территориальной зависимости на стоимость объекта недвижимости и связей на стоимость объекта недвижимости влияют на третий фактор, который влияет на стоимость объекта недвижимости

Ширина проезжей части в центре города.

Ширина транспортной зоны по мере продвижения до центра будет увеличиваться в более крупных городах и оказывает значительное влияние на ценность объекта недвижимости за счет транспортной насыщенности в центре города.

Усложнение социальной и экономической жизни общества, увеличение городов как по численности населения, так и по территории, повышение роли городского образа жизни - все это существенно изменило социально-пространственную структуру города. Изменяясь, город формировался в соответствии с потребностями общества, в соответствии с развитием его социальных и производственных функций. Естественно, что и социальные, и производственные процессы развивались с гораздо большей скоростью, нежели та материально-пространственная среда города, которая служила ареной для этих изменений. Поэтому существовал постоянный конфликт между социальной структурой общества и как бы «консервативной» городской средой.

Решению этой проблемы были посвящены труды многих социалистов-утопистов. Стимулом всех этих утопий было желание создать в условиях городской среды гармоничное сосуществование трех основных циклов человеческой деятельности: труда, быта и отдыха. При воплощении этой идеи в форме городской структуры на деле получалась жесткая регламентация всех сторон жизни.

Если социалисты-утописты предлагали бегство из больших городов на лоно природы и создание гармоничных условий для труда, быта и отдыха связывали с небольшими замкнутыми общинами, то в XX в. архитекторы, организовав международную профессиональную ассоциацию (СИАМ), разрабатывали гуманистические идеалы уже для крупных и даже крупнейших городов мира. Ими в 1933 г. под руководством Ле Корбюзье была провозглашена получившая потом широкую известность «Афинская хартия», в которой указывалось, что «целью СИАМ является создание такого физического окружения, которое удовлетворит эмоциональные и материальные потребности человека». Авторы «Афинской хартии», проведя сравнительный анализ 34 европейских городов, убедились в том, что основой градостроительства должен быть принцип жесткого функционального зонирования городской территории и схематическая установка на «четыре функции» города - работа, жилье, отдых и движение.

Эта идея действительно сыграла решающую роль в переносе промышленных предприятий в отдельную зону и таким образом способствовала оздоровлению селитебной территории. Однако схема «труд - быт - отдых» не прижилась в градостроительной практике, потому что бесконечно сложные проявления человеческой жизни не могли быть сведены к столь простой и элементарной форме.

В это же время (30-е годы XX в.) географы, изучающие город, в поисках закономерностей в развитии городского пространства, опираясь на огромное количество эмпирических данных по городам Америки, создали ряд моделей городской структуры (или, как их иногда называют, моделей морфологии города). Три из них, связанные с именами Р. Парка и Э. Барджесса, Г. Хойта, Ч. Харриса и Э. Ульмана, часто называют классическими, так как они сыграли и продолжают играть важную методологическую роль в исследовании города. Это концентрическая, секторная и многоядерная модели (рис. 54, а, б, в).

Согласно концентрической модели, всякий город может быть представлен как система концентрических зон (колец). Центральная зона, представляющая собой средоточие городской активности, получила название центрального делового района (ЦДР). Периферийная, пятая по счету зона (так называемая зона компьютеров), получила свое название потому, что в нее попадают городские окраины, состоящие из небольших поселков, жители которых работают в ЦДР и потому пользуются постоянными проездными билетами на транспорт. Между ЦДР и зоной компьютеров расположились еще три кольцевые зоны: промышленный пояс, пояс дешевой застройки и пояс малоэтажной застройки лучшего качества.

Секторная и многоядерная модели лучше отражали морфологию города, если учесть процессы городского роста и наличие целой системы относительно автономных городских центров. Некоторые из таких центров могут существовать в городе изначально, другие появляются в процессе его развития.

Степень соответствия этих моделей действительности неоднократно подвергалась проверке на новейшем эмпирическом материале. При этом долгое время они казались взаимоисключающими. Однако сейчас большинство исследователей считают, что ни одна из них не может претендовать на безусловный приоритет и в то же время каждая из них объективно отражает отдельные стороны городской реальности.

Можно сказать, что концентрическая, секторная и многоядерная модели представляют по сути дела последовательные приближения к описанию городской реальности, которые формировались по мере того, как эта реальность эволюционировала, все более усложняясь.

Советские исследователи социокультурных процессов в городах (А.В. Баранов, З.Н. Яргина, О.Н. Яницкий, Л.Б. Коган) выявили следующую дифференциацию городской среды: центр - срединная зона - периферийные районы. Самым весомым с точки зрения выполняемых социальных функций является центр города.

Исторически город начинает формироваться с центра. Гак, Париж начался с того, что римляне построили на острове Сите, расположенном посреди Сены, укрепленный лагерь, превратившийся со временем в центр завоеванной Галлии. Позже здесь же, на острове, был построен собор Парижской богоматери, площадь перед которым до сих пор считается символическим центром Парижа. Москва начиналась с того небольшого по размерам Кремля, который был построен при князе Юрии Долгоруком. Здесь центром долгое время считалась Соборная площадь внутри Кремля, а затем роль центра города перешла к Красной площади. Центром древнего Рима был форум Романум, к которому последовательно пристраивались все новые императорские форумы, к середине II в. слившиеся в один гигантский комплекс. Центром Рима эпохи Возрождения стала площадь перед собором св. Петра.

Не так просто обстояло дело с формированием центров «молодых» городов, таких, как Петербург, Вашингтон и т.д. Пространственная структура центров этих городов отражала уже появившееся в обществе усложнение социальных институтов.

По первому плану Петербурга, составленному Леблоном в 1717 г. и одобренному Петром I, центром считался царский дворец посреди Васильевского острова. Затем центр города намечается схождением трех проспектов в виде лучей к зданию Адмиралтейства. Позже появляются Сенатская площадь и Дворцовая площадь с Зимним дворцом и зданием Генерального штаба. Здание Биржи на Стрелке Васильевского острова, появившееся позже, также претендует на роль центра, поскольку как бы замыкает на себе весь город.

Такое же сложное наслоение социальных функций прослеживается и в становлении центра столицы США, план которой был составлен Ланфаном в 1791 г. Французский инженер Ланфан, глубоко веривший в демократические идеалы, утвердил в центре Вашингтона место для здания Капитолия. Однако, по мере укрепления власти президента, вторым, конкурирующим с Капитолием, центральным пунктом города стал Белый дом. Наконец, уже во второй половине XIX в., «спор» двух центров власти был как бы уравновешен сооружением гигантского обелиска Джорджу Вашингтону и мавзолея Авраама Линкольна.

Очевидно, что за исключением старинных городов центр города не является чем-то раз и навсегда заданным. Чем больше становится город, тем крупнее пространство, которое считается центром.

Издревле центр отличался от остальной части города и многолюдьем, и интенсивностью всех процессов городской жизни, и своей многофукциональностью. В современных городах оживленность городского пространства является зримым выражением высокой концентрации разнообразных функций. Именно многофункциональность делает центр современных городов универсальным для всех и обеспечивает необходимую свободу выбора для каждого.

Оживленность центра прежде всего имел в виду Ле Корбюзье, когда назвал его «сердцем города». Оживленность и людность улиц, высокая посещаемость различных заведений позволяют безошибочно определить принадлежность того или иного пространства к городскому центру.

Важнейший механизм городских процессов заключается в том, что те или иные социо-культурные достижения и образцы прежде всего созревают и концентрируются в центре, а затем распространяются на периферию, осваиваются ею.

Именно в центре городов появлялись культурные и технические новинки на протяжении всей истории цивилизации. В центре Флоренции, Генуи возникли первые банки и биржи. Первые театральные здания возводились в центрах Виченцы, Милана, Болоньи. Здесь же появились первые почтамты, а также многоэтажные универсальные магазины. В центре Парижа, перед театром Гранд-Опера, впервые вспыхнул электрический свет в лампах, изобретенных П.В. Яблочковым. В зданиях начали использовать первые лифты, зазвенели первые трамваи, появились такси - тоже в центре.

Можно сказать, что в центре городов аккумулируется весь культурный и научный потенциал общества, здесь происходит взаимовлияние различных видов производства, науки и культуры, различных социальных групп и типов поведения. Периферия, используя передовые достижения, внедряемые в центре, повышает тем самым свой уровень. А это в свою очередь стимулирует наращивание социального и информационного потенциала центра.

Во всех городских процессах важнейшую роль играют не только центральные и периферийные, но и так называемые срединные социально-пространственные элементы. Они характеризуют деятельность и психологическую ориентацию людей, их поведение, тип пространственной среды и т.д. Срединные элементы играют во взаимодействии центра и периферии особую роль. Само движение от периферии к центру становится по-настоящему возможным и эффективным лишь тогда, когда оно проходит достаточно плотный срединный слой. В этом слое происходит взаимопроникновение центральных социокультурных ценностей с периферийными. Здесь как бы преодолевается разность потенциалов между периферийными и центральными районами.

Для наглядности приведем пример социально-пространственной дифференциации среды в Москве. К центру отнесены застройка по улицам Тверской, Покровке, Люсиновской, в районе Белорусского вокзала. Срединная зона - территории у станций метро «Аэропорт», «Сокол», «Текстильщики». Периферийными районами можно назвать Химки-Ховрино, Орехово-Борисово и т.п. (по Л. Когану).

Каждый из этих районов имеет определенный комплекс социокультурных функций. Горожанин знает, образно говоря, план своей повседневной жизни в городе: каждый день (в силу многообразия деятельности в городской среде) он выстраивает определенное соотношение между профессиональным трудом, различными видами непрофессиональных занятий, бытом, общением, посещением объектов культуры и отдыха и т.д. Понятно, что это связано с постоянным выбором между видами деятельности, занятий, а также с выбором пространства.

Естественно, что центр в этом смысле обладает наиболее высокими показателями и представляет собой тип пространства, практически не имеющий аналогов. Срединные районы также демонстрируют общую высокую включенность в городские связи при большом разнообразии видов деятельности. При этом в наиболее уязвимом положении находятся периферийные районы: здесь выбор социокультурных объектов невелик и активность горожан падает до самой низкой отметки.

Слайд 1

Тема 3

ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные характеристики, структура и функции городского пространства.

Зонирование территории города.

Зональное расположение и локальное местоположение объектов недвижимости.

Процесс пространственного планирования определенного района застройки.

Слайд 2

Основные характеристики, структура и функции городского пространства

Основные понятия

Типология форм города

Размер города

Градостроительная ценностьтерритории

Фактор редкости

Градостроительная эволюция

Типология форм города определяет наиболее обобщенные ха­рактеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Она многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 3.1 – 3.3

Слайды 3 – 6

Взаимосвязанным с формой является и размер города чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о срав­нительных преимуществах тех или иных фрагментов городской террито­рии Естественно, что для проведения такого сравнения необходим крите­рий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту ка­тегорию с позиции целей и задач экономики недвижимости.

Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие «ценность», которое отражает две главные характеристики - овеществ­ленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благо­устройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компонен­ту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,

Слайд 7

Однако величиной С сумма градостроительная ценность территории не ис­черпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимо­сти редкостью не обладают - их в городе многие тысячи. Однако суще­ствует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному сти­лю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.),-то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятни­кам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локаль­ными или общегородскими архитектурными и градостроительными дос­топримечательностями. Ценность подобных объектов будет превышать сум­марные затраты по возведению на некоторую величину (денежный экви­валент редкости), а общая ценность улучшения территории Ц улучш на которой эти объекты расположены, составит:

Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагмен­тов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в тече­ние неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t 0 CB = t ж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наличие центра наи­более зримо прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Примером такого города служит Москва. Можно ска­зать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо - Садовое кольцо - окружная железная дорога - московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из пред­шествующих «колец» обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т. к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.

Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с ред­костью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города - единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностыо»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принад­лежащие к историческим эпохам, самым различным архитектурным сти­лям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градо­строительную ценность и служит объективной основой максимизации сто­имости объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет. Засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по рас­тиражированным типовым проектным решениям, привело к тому, что лишь наличие центра со «знаковыми» объектами недвижимости (архитектурны­ми доминантами) позволяло отличить один город от другого,- перифе­рийные районы массовой застройки почти идентичны.

Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении особо не должен доминиро­вать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки.

Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция - процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный харак­тер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотности за­стройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтро­лируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступ­ности различных частей города. Развитие многих городов оказывает негативные воздействия на экологи­ческую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, глав­ным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.

Поэтому действие различных факторов пространственной среды на сто­имость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоре­чия должны быть правильно учтены в процессе планирования территориального размещения объектов недвижимости.

Зонирование территории города

Основные понятия

Город как система

Функциональные зоны

Система – закономерно обусловленная совокупность элементов, принципов и отношений, функционирующая для достижения определенной цели. При этом свойства системы не сводятся к свойствам составляющих ее элементов, - всегда имеет место «системный эффект», порождаемый именно характером связей между элементами. Любая созна­тельно организованная система обладает целеполаганием, то есть ориенти­рована на достижение определенных результатов в процессе своего функ­ционирования («бесцельной» является только природа и составляющие ее подсистемы).

В самом общем виде город может рассматриваться как пространствен­но организованная (территориально закрепленная) система жизнедея­тельности.

Конкретные типы жизнедеятельности весьма многообразны, но опреде­ляющей для города служит функция расселения. Если рассматривать систему, как функционирующую структуру, то город - это пространствен­ная структура процесса жизнедеятельности человека. Интенсивность ви­дов жизнедеятельности во времени и в пространстве различна, поэтому в ходе градостроительной эволюции в границах пространственной структу­ры города (т.е. в пределах его территории) сформировалась функцио­нальная структура, элементами которой стали фрагменты городской терри­тории с преобладающим типом жизнедеятельности. Иначе говоря, на тер­ритории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживания населения); про­мышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные - места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие пре­имущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента и позволяет осуще­ствить зонирование городской территории. Сами зоны в этом случае представляют собой оконтуренные замкнутыми кривыми линиями фраг­менты территории города и составляют в совокупности (вместе с транс­портными магистралями они являются связями системы) планировочную структуру города.

Городам (или частям городов) присуще наличие четко выраженных функциональных зон, эволюция которых преимущественно носит плано­вый характер – в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно нагляд­но эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называ­емых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктуют необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означает опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формируется город. Именно предприятие становилось градост­роительной и градопланировочной доминантой, не обладая ни одной из необходимых для этого характеристик (следует отметить, что архитектур­ная ценность промышленных объектов свойственна, к сожалению, лишь зарубежной практике). Однако для городов с длительным периодом раз­вития выделение зон по функциональному признаку затруднено,- все виды жизнедеятельности в той или иной степени совмещены на территории города, т. е. как бы «перемешаны». Свое влияние оказывают и особенно­сти планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформировать­ся альтернативные «центры», места тяготения населения, что «размывает» границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку го­род с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, то есть зонирования, сохраняется, но по другим, не функциональным критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения зон в любом случае должны быть пространственными, «привязанными» к его пространственным характеристикам. Как уже отмечалось, базовыми при анализе территории города являются ландшафтные характеристики (особенности рельефа местнос­ти). Можно ли принять их в качестве необходимого и достаточного ус­ловия для зонирования, т.е. считать, что самостоятельной зоной является фрагмент городской территории с четко выраженными отличиями своих ланд-шафтных характеристик? На этот вопрос следует ответить отрица­тельно по следующим причинам:

а) резкое различие характера ландшафта для российских городов не
является типичным. Единственным устойчивым признаком городского
ландшафта можно считать наличие реки (реже - озера), что определяло
характер первоначальной застройки (по одному или обоим берегам) и, в
известной степени, направление градостроительной эволюции. Распростра­
ненным фактом является и то, что первоначальная застройка, «протоядро»
города часто формировалось на возвышенном месте (холме);

б) одним из непреложных следствий жизнедеятельности человека яв­
ляется то, что первоначальные ландшафтные характеристики никогда не
сохраняются в неизменном виде, а зачастую просто перестают существо­
вать как значащие признаки городского пространства. Все знают, что Рим
расположен на семи холмах; многие знают, что на семи холмах располо­
жена Москва; некоторые знают, что на семи холмах расположена также
Калуга и Киев. Однако в реальности, в «натуре», эти семь холмов в
названных городах обнаружить очень трудно: они практически полностью
выровнялись с остальной территорией под многовековым воздействием
человеческой деятельности. Следует отдавать себе отчет в том, что реаль­
ный город - искусственная среда обитания, в которой первоначальные
природные характеристики могут сохраняться лишь в виде крайне незна­
чительных фрагментов, локальных «вкраплений». Таким образом, вырав­
нивание, нивелирование первоначальных ландшафтных характеристик на
территории города является объективным следствием и закономерным
результатом градостроительной эволюции.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что ландшафтные ха­рактеристики не должны приниматься в качестве критериев зонирования, а могут служить только дополняющими характеристиками выделяемых зон.

Если ландшафтные характеристики сохраняются, то обладающие ими участки городской территории становятся уже не фрагментами однообраз­ного урбанистического пейзажа, а пространственными доминантами. Чис­ло таких участков ограничено, т.е. им характерно свойство редкости, и, следовательно, повышенная по сравнению с другими участками ценность. Денежное выражение этой дополнительной ценности представляет собой некоторый излишек . Отличие от (см. формулу 2.2) заклю­чается в том, что не подчиняется каким-либо зависимостям. Участки с ценными ландшафтными характеристиками располагаются на террито­рии города произвольно. Этот произвольный характер размещения слу­жит дополнительным аргументом правильности вывода о том, что ланд­шафтные характеристики не могут быть самостоятельным критерием зо­нирования. Другой вывод состоит в том, что наличие таких характеристик влияет на стоимость объектов недвижимости только в сторону повышения (как и любой другой аспект редкости).