Регистрация самовольной постройки в судебном порядке. Самоволка (самовольная постройка)

разъясняющее многие вопросы по защите прав собственности и иных вещных прав 1 . Проект документа мы уже частично рассматривали на страницах газеты 2 . На этот раз обсудим долгожданные разъяснения двух высших судов по поводу незаконно возведенной недвижимости, проще говоря, самостроя.

Ноу-хау строителей

Судебная практика переполнена исками строителей о признании права собственности на незаконно возведенные объекты недвижимости.

Буква закона

Самовольной постройкой, которую суд может заставить снести, является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

По общему правилу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, при этом оно может легализовать ее. Это позволяет ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Узаконить постройку нельзя, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сложность оформления разрешений на строительство, вызванная бюрократической волокитой и коррупцией, предопределила появление ноу-хау «как построить и узаконить недвижимость в короткие сроки». В соответствии с ним объекты возводятся без необходимых разрешений, после чего обращается в суд, чтобы узаконить самострой на основании ст. 222 ГК РФ.

Это ноу-хау начали использовать и захватчики чужой земли, на которой строят недвижимость, уповая на то, что суд поможет ее узаконить, обязав собственника земли (как правило, органы местного самоуправления) предоставить застройщику приглянувшийся кусочек в обмен на денежную компенсацию.

Многочисленные споры подтолкнули пленумы судов разобраться и упорядочить судебную практику.

Самострой может быть узаконен

Главный вывод, к которому пришли суды, - отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 постановления). Узаконить самострой можно, если застройщик предпринял надлежащие меры к его легализации, в частности попытался получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае узаконить самострой не получится. При этом суд обязательно проверит правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Такой подход уже сложился на уровне Президиума ВАС РФ, например в постановлении от 26.01.2010 № 11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4.

Тем не менее важно учесть ряд моментов. Постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, при ее строительстве не должно быть существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд будет назначать экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Кстати, это уже взято на вооружение судами. Например, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 № Ф03-7322/2009 право собственности на самовольную постройку (пятый и шестой этажи здания возведены без разрешительных документов) признано за заявителем по правилам ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция была выполнена в соответствии с требованиями строительных норм и правил и сохранение надстроенных этажей не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отметим, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Поэтому не стоит надеяться на гуманность суда (п. 22 постановления).

С кем судиться

Суды разъяснили, к кому предъявлять иск о легализации самостроя или его сносе.

При узаконивании самостроя, возведенного на земельном участке, принадлежащем застройщику, при отсутствии необходимых разрешений ответчиком по иску является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску считается застройщик. В этом случае он имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Так что приглянувшееся ноу-хау вполне вписалось в правовое пространство и сознание судей.

Если речь идет о сносе постройки, то предъявить такой иск по общим правилам подведомственности может собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Судьи не обошли вниманием случай, когда строительство ведет подрядная организация. Предъявлять иск о сносе следует к заказчику как лицу, по заданию которого осуществлено самовольное строительство.

Как быть, если построенная недвижимость перешла во владение других лиц, не участвовавших в строительстве, а лицо, построившее спорный объект, уже не существует? Можно ли этот объект снести и к кому предъявлять иск?

Пленумы разъяснили: ответчиком по таким спорам является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, при отчуждении самовольной постройки - ее приобретатель, при внесении ее в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее это имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не вел ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему ее строительство. Но получить возмещение можно будет только тогда, когда есть к кому предъявлять иск. В случае ликвидации или смерти строительного нарушителя риск убытков повиснет на приобретателе.

Судиться можно и с теми, кто чудесным образом зарегистрировал право собственности на недвижимость, обладающую признаками самостроя. Факт госрегистрации еще не означает полного и безоговорочного права на объект недвижимости. Лицо, чьи права нарушены постройкой, даже после госрегистрации вправе обратиться в суд с иском о признании недвижимости самостроем с вытекающими из этого последствиями.

Суд, удовлетворяя иск о самострое, обязан указать в мотивировочной части решения основания, по которым он признал имущество самовольной постройкой. Удовлетворить иск не помешают и обременения, имеющиеся на спорном объекте (аренда, залог и т.п). С удовлетворением иска обременения прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Решение суда о признании недвижимости самовольной постройкой будет основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности.

Реконструкция и перепланировка

В совместном постановлении судьи также пришли к очень важному выводу в отношении недвижимости, реконструированной без соответствующих разрешений. На нее распространяются положения ст. 222 ГК РФ (п. 28 постановления). То есть в отношении таких объектов может быть принято решение об их приведении в первоначальное состояние. А если этого сделать нельзя, то суд может принять решение о сносе объекта полностью.

Перепланировка и переустройство (переоборудование), в результате которых не создан новый объект, не являются основанием для подачи иска о сносе по правилам самостроя. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

К сведению

Через два года после вступления в силу ГК РФ Пленум ВАС РФ давал разъяснения по вопросам, связанным с правами на имущество (постановление от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Теперь суды должны использовать с учетом 12-летней практики и изменений в законодательстве.

Любой человек, начинающий строить частный дом, сталкивается с необходимостью получения массы разрешений и согласований. Конечно, у многих россиян возникает соблазн не тратить на это время и силы. Посмотрим, какие правовые последствия влечет за собой самовольное строительство и как узаконить самострой.

Строительство на чужом участке

Согласно Административному кодексу за самовольное занятие участка для строительства на правонарушителя накладывается штраф в размере, не превышающем тысячу рублей. Если он является должностным лицом, штраф будет в два раза больше. Такая сумма пустяк для человека, решившего строить дом. Но есть один нюанс, если факт самостроя на чужом участке выяснится лишь после окончания строительства, владелец земли имеет право подать в суд на возведшего самострой человека, и, в случае выигрыша дела, оформить право собственности на незаконно построенный дом на себя. Правда, в этом случае ему придется выплатить компенсацию тому, кто возвел самострой, но наверняка последнего это мало утешит.

При отсутствии каких-либо законных прав на участок, на котором возводится дом, узаконивание самостроя через суд практически невозможно. В этом случае человеку, решившемуся на самовольное строительство, следует рассмотреть два варианта выхода из ситуации:

1. Договориться с владельцем участка о заключении мирового соглашения, по которому он даст свое разрешение на строительство и заявит, что не имеет претензий к лицу, самовольно построившему на его земле здание.
2. Перед началом строительства взять участок в аренду. Судебная практика говорит о том, что земля должна браться в бессрочную аренду или пользование. Если же она берется на определенный срок, самострой должен соответствовать целевому назначению, указанному в договоре аренды.

То есть, если в соглашении будет указано право возведения на земле некапитального строения (гаража), а будет построено капитальное (дом), скорее всего оно будет снесено по решению суда.

Строительство без разрешений

В случае если с оформлением участка все в порядке, но разрешений на строительство не получено, владельцу самостроя грозит снос его постройки. Это делается на основании решения суда, в котором будет указано, в какой срок должен быть снесен объект. Если самовольный застройщик этого не сделает, судебные приставы проведут все работы за счет государства, а все расходы по сносу взыщут с человека, начавшего самострой.

Поэтому существует лишь один вариант узаконивания подобных построек — обращение с иском в суд.

Особенности легализации самостроя через суд

Куда обращаться

1. Возведение гаражей на участках, предоставленных для садоводства или дачного хозяйства.
2. Возведение на участке киосков, навесов и других построек, которые не относятся к объектам капитального строительства.
3. Изменения на объектах капитального строительства, при условии, что в результате не будут превышаться предельные параметры разрешенного строительства.

К примеру, для возведения пристройки к дому получать разрешение необходимо, а для перестройки его части в существующих границах — нет.

1. Возведение на участке вспомогательных построек.

Как разъяснил в 2014 году Верховный суд, ими являются сооружения, необходимые для обслуживания дома: колодцы, бани, котельные, сараи.

Для оформления права собственности на эти постройки необходимо всего лишь предоставить в государственные органы правоустанавливающие документы на земельный участок и декларацию о возведенном объекте недвижимого имущества. В декларации фиксируется факт завершения строительства объекта, заполняются данные о нем, а затем документ подписывается сотрудником БТИ и будущим владельцем постройки.

1. Для узаконивания самостроя необходимо заключение о следовании всем техническим нормам при строительстве. Этому аспекту необходимо уделить серьезное внимание при возведении здания.

К примеру, построенный самовольно знаменитый Дом Сутягина — самый высокий деревянный дом в мире, который хотели занести в Книгу рекордов Гиннеса, был снесен именно из-за того, что российское законодательство запрещает возводить деревянные дома высотой более 2 этажей без предварительного согласования с государственными органами. Если даже эта уникальная постройка была снесена, что уже говорить об обычных коттеджах, построенных с нарушением строительных норм.

1. Стоит поближе познакомиться с будущими соседями и убедиться, что в будущем они не будут подавать в суд и требовать снести постройку на основании того, что она нарушает их законные права или угрожает жизни и здоровью.
2. Если соседи или местные чиновники будут уверять человека, возводящего самострой, что его постройка является незаконной, и он должен снести ее, не следует принимать их слова всерьез. Согласно Гражданскому кодексу самовольная постройка сносится только по решению суда , и пока подобного решения не вынесено, предпринимать какие-либо действия по демонтажу объекта не обязательно.

Недостатки самовольно построенных домов

Как бы ни было соблазнительно начать строительство без долгого и сложного процесса получения разрешений и согласований, следует всегда помнить о недостатках самостроев:

1. Их владельцы не могут заключать никакие сделки (продажа, дарение, сдача в аренду) без получения права собственности на данные постройки.
2. Прописаться в самовольно построенном доме также не удастся, так как без юридического оформления здания адрес присвоить нельзя.
3. Существует риск, что узаконить самострой не получится, и он будет разрушен по решению суда или передан в собственность реальному владельцу земельного участка.
4. В некоторых случаях для узаконивания самостроя понадобится не меньше времени и денег, чем для постройки дома с предварительным получением всех необходимых разрешений.

Поэтому прежде, чем решаться на возведение самостроя, необходимо тщательно взвесить все за и против этого строительства.

Александр Якунин, рмнт.ру