Проектно сметная документация здания пример. Что такое ПСД. Расшифровка. ПСД на строительство: законодательная база

В соответствии со ст. 743 Гражданского кодекса РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией (сюда относится проектная, сметная, исполнительная документация), определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования.

Проектная организация «Галактион» предлагает полный спектр услуг по составлению технической документации для строительства по всей России.

Проектно сметная документация

Проектно-сметная документация (ПСД) нормативно установленный перечень документов, обосновывающих целесообразность и реализуемость проекта, раскрывающих его сущность, позволяющих осуществить проект.

Комплект проектно-сметной документации включает текстовую часть и графическую часть. Текстовые проектные материалы должны содержать сведения об объекте строительства, перечень принятых инженерно-технических решений, пояснительную записку, ссылки на нормативно-технические документы, регламентирующие подготовку проектной документации, а также проектные расчеты, обосновывающие принятые решения. Графическая часть содержит чертежи, на которых отображаются принятые проектно-технические решения в виде схем, планов и других документов в графической форме.

Разработка проектно сметной документации

В окончательный комплект проектно-сметной документации, как правило, входят проектная и рабочая документация. Эти виды документации дополняют друг друга:

• В проектную документацию входят основные разделы по организации строительства ("Пояснительная записка", "Проект организации строительства", "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности", "Смета на строительство объектов капитального строительства" и т.д).
• Рабочая документация содержит рабочие чертежи, документы, спецификации и является основанием для реализации принятых в проекте решений.

Сметная документация

Смета расчёт (план) предстоящих доходов и расходов на осуществление какой-либо деятельности. Существуют сметы на финансирование деятельности какого-либо предприятия, учреждения, на выполнение каких-либо работ (проектных, строительных, отделочных, ремонтных и т. п.)

Сметная документация является итогом сметных расчетов, определенным образом оформленных материалов расчета потребности в ресурсах для основных этапов и уровней планирования и управления строительным проектом. Общепринятая публичная форма сметного расчета в строительстве реализуется в виде сметной документации, которая является собственностью заказчика, независимо от разработчиков - составителей сметного расчета.

Само понятие сметной стоимости возникло еще при плановой экономике и по сути являлось эквивалентом цены строительства. Сметная стоимость строительства - это плановая величина расходов, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются договорные цены на строительную продукцию.

Разработка сметной документации

Составление смет и сметной документации в целом лучше доверить профессионалам, причем перечень услуг, который предлагают крупные компании, как правило, более широкий, чем частные услуги сметчика . Грамотный расчет смет возможен только в случае наличия у сметчика значительного опыта в этой сфере. В этом деле необходимо досконально разбираться во всех особенностях строительства. Кроме того, в компаниях, оказывающих сметные услуги, используют специальные сметные программы, которые позволяют точно и быстро проводить все расчеты, например, гранд смета и т.д.

Ресурсный метод это калькулирование стоимости ресурсов в ценах и тарифах по состоянию на базисный уровень цен и (или) текущих (прогнозных) ценах. Калькулирование ведётся на основе потребности в материалах, изделиях, конструкциях, времени эксплуатации строительных машин и механизмов, затрат труда рабочих. Эти ресурсы определяются на основании проектных данных, нормативных источников. Базисно-индексный метод это применение к стоимости, определённой на базисном уровне цен, текущих или прогнозных индексов изменения стоимости. Ресурсно-индексный метод это сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, расход которых определяется в соответствии с проектными решениями. Индексы определяются по отношению к базисному и предшествующему уровню. Приведение в уровень текущих цен или прогнозных цен производится путём применения к стоимости ресурсов соответствующих индексов изменения стоимости. Базисно-компенсационный метод это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне, и определяемых расчётами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы. Метод объектов-аналогов это использование стоимостных и ресурсных показателей по зданиям, сооружениям, проектно-технологическим модулям, элементам затрат по объектам, аналогичным проектируемому объекту по функциональному назначению, конструктивной характеристике и близким по объёмно-планировочным показателям.

Кроме того, могут понадобиться сметные нормативы.

Сметные нормативы

Сметными нормативами обобщенно называется комплекс сметных норм и расценок, объединенных в отдельные сборники. Они наравне с правилами и положениями, включающими в себя необходимые требования, являются основой для подсчета сметной стоимости в строительстве.

Главная функция сметных нормативов - определение нормативной потребности в ресурсах, которые минимально необходимы и достаточны для осуществления необходимых видов работ. Они используются в качестве основы для дальнейшего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормативы Российской Федерации делятся на несколько типов:

• ГСН — разрабатываются и вводятся Госстроем России;
• ОСН — разрабатываются и вводятся в действие министерствами, а также иными органами федерального управления. Они относятся к производственно-отраслевому строительству, ведущемуся в пределах той отрасли, для которой нормы и разработаны;
• ТСН — их вводят органы исполнительной власти субъектов РФ в отношении строительства, которое ведется на территории конкретного региона. К примеру, существуют территориальные сметные нормативы для Москвы;
• ФСН — они учитывают реальные условия и специфику работы конкретного предприятия-исполнителя работ, которое находится в ведомственном подчинении.

И конечно, не стоит забывать, что помимо сметы, вам может понадобиться и другая сметная документация, например, формы кс 2, кс3 и так далее.

КС 2 и КС 3 что это?

Кс 2 акт о приемке выполненных работ, а кс 3 - справка о стоимости выполненных работ и затрат. Эти первичные документы являются основой для бухгалтерского и налогового учетов. И оттого, насколько грамотно составлены эти документы – формы КС-2 и КС-3, насколько четко происходит документооборот между контрагентами, зависят налоговые обязательства. Поэтому важно научиться правильно составлять формы КС-2 и КС-3, так как это позволит избежать претензий со стороны контролирующих органов и снизит риски возникновения споров.

Однако при заполнении форм КС-2 и КС-3 нужно помнить, что эти документы фиксируют не столько факт передачи работ от подрядчика к заказчику, а используются для расшифровки всех произведенных работ и их стоимости.

Образец сметы

• Локальная смета на ремонт помещения
• Полный локальный сметный расчет на монтажные работы
• Полный локальный сметный расчет на пусконаладочные работы

Проверка сметной документации

Если у вас уже есть сметная документация, но Вы сомневаетесь в ее качестве, то вам поможет экспертиза смет. Проверка сметной документации поможет выявить все ошибки и недочеты. Не важно, опечатка это, или специально заложенные накрутки. Если ошибки есть, то специалист найдет их. Кроме того, негосударственная экспертиза сметной документации даёт возможность заменять дорогие работы или материалы более выгодными по цене и времени. Особенно это актуально, если сметная стоимость вышла за рамки планируемого бюджета.

Проверка смет является стандартом строительной отрасли и помогает избежать множества ненужных проблем. Помните, что проверка сметы отнимет у вас небольшую часть ресурсов, а вот нарушение при составлении сметы или её превышение, а также ошибки, вызванные неверным составлением сметы, вполне способны послужить причиной полного отсутствия прибыли или даже строительству в убыток.

Проектная документация

Проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения должна включать в себя 12 разделов:

• Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
• Раздел 3 "Архитектурные решения"
• Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения
• Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений"
  • подраздел "Система электроснабжения";
  • подраздел "Система водоснабжения";
  • подраздел "Система водоотведения";
  • подраздел "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети";
  • подраздел "Сети связи";
  • подраздел "Система газоснабжения";
  • подраздел "Технологические решения".
• Раздел 6 "Проект организации строительства"
• Раздел 7 "Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства"
• Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
• Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
• Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
• Раздел 10(1) "Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов"
• Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства"
• Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"

Проектная документация на линейные объекты капитального строительства и требования к содержанию этих разделов состоит из 10 разделов:

• Раздел 1 "Пояснительная записка"
• Раздел 2 "Проект полосы отвода"
• Раздел 3 "Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения"
• Раздел 4 "Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта
• Раздел 5 "Проект организации строительства
• Раздел 6 "Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта
• Раздел 7 "Мероприятия по охране окружающей среды"
• Раздел 8 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности
• Раздел 9 "Смета на строительство"
• Раздел 10 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"

Разработка проектной документации

Подготовка проектной документации – очень важная составляющая при планировании строительных работ. От того, насколько квалифицировано поставлены требования к проекту, зависит и долговечность будущего здания, и его эстетичность. Проектная компания «Галактион» относятся к этому этапу с особой тщательностью и вниманием, поскольку любая ошибка при составлении проектной документации – это и неоправданные осложнения при проведении строительных работ, и повышенные затраты.

Рабочая документация

Рабочая документация - совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий. В состав рабочей документации входят основные комплекты рабочих чертежей, спецификации оборудования, изделий и материалов, сметы, другие прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.

Разработка рабочей документации

Прилагаемые документы передаются заказчику одновременно с основным комплектом рабочих чертежей в количестве, установленном для рабочих чертежей. Рабочую документацию инженерных разделов необходимо согласовывать.

Контроль строительных работ

Грамотно составленная техническая документация залог того, что ввод объекта в эксплуатацию пройдет успешно. Но не стоит забывать про технический надзор за качеством производимых работ, их объемами, сроками выполнения и т.д.

Что означает аббревиатура ПСД? Расшифровка ее малопонятна для людей, далеких от строительства. В нашей статье мы поговорим о проектно-сметной документации, разберём смысл этого понятия и состав документов, входящих туда. Данная тема заинтересует тех, кто планирует возведение индивидуального жилья или просто интересуется строительной тематикой.

Что такое ПСД. Расшифровка

Любое строительство требует массы бумаг производственно-технического назначения. Под проектно-сметной документацией (такова расшифровка ПСД) понимается перечень тех документов, которые установлены в нормативном порядке для обеспечения реализации проекта и раскрытия его сущности.

Вся она состоит из материалов, имеющих текстовую форму либо существующих в виде схем (чертежей). Задача ее - определить все виды решений - архитектурных, функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических - в целях обеспечения процесса строительства (реконструкции) объектов либо их частей, а также в целях проведения капитальных ремонтных работ.

Данное определение содержится в положениях Градостроительного кодекса (ГК) РФ. На протяжении всего жизненного цикла возводящегося или ремонтируемого объекта ПСД является важнейшим моментом, с которым имеет дело строительная организация. Начало любого процесса строительства, реконструкции либо ремонта - разработка, согласование и экспертиза ПСД.

Когда она требуется, а когда - нет?

Наличие ее совершенно необходимо в случае ведения строительства, реконструкции или ремонта. Под исключение попадают объекты ИЖС (жилые дома, стоящие отдельно, имеющие не более трех этажей, назначение которых - проживание одной семьи). В данном случае в законодательном порядке составлять ПСД не требуется, но по инициативе застройщика она может быть подготовлена.

Для справки: согласно определению ГК РФ, объектами считаются здания (строения), а также сооружения на стадии незавершенного строительства, исключая постройки временного характера, киоски, навесы и т. п.

Что входит в эти понятия

К зданиям относятся строительные системы, обладающие объемом, состоящие из надземной и (или) подземной части, в составе которых - помещения, и системы. Предназначение их - проживание и деятельность людей, размещение производства, хранение продукции либо содержание животных.

Сооружение - система объемного, плоскостного либо линейного вида. Оно может также состоять из наземных, надземных, а также подземных частей. Составляют его несущие и ограждающие строительные конструкции, предназначенные для выполнения процессов производства разного вида, хранения грузов или продукции и временного пребывания.

В качестве общего понятия для зданий и сооружений используется такой термин, как строение. Иногда он несёт второстепенное значение. Подразумеваются хозяйственные постройки, расположенные главным образом на дачных участках либо предназначенные для содержания домашних животных или для вспомогательных целей.

ПСД на строительство: законодательная база

Контракт (по-другому - договор подряда) - тот важный документ, который регламентирует отношения между заказчиком и подрядчиком (строительной организацией). В нём определяется необходимый объем работ и условия их производства, в том числе и стоимость ПСД. В контракте (его приложениях) обычно есть ссылка на перечень имеющейся по данному объекту проектной документации. Там же определяется ответственность за невыполнение условий.

Даже в случае отсутствия таких ссылок подрядчик должен четко представлять себе, что по закону он обязан соблюдать любые проектные решения по ходу строительства. Статья 743-я ГК недвусмысленно предписывает ему строго придерживаться технической документации, определяющей содержание и объем работ, а также прочих требований, включая смету на ремонт или строительство.

Если иные указания в договоре подряда отсутствуют, предполагается выполнение абсолютно всех указанных в технической документации и смете работ. Согласно закону, подрядчик несет ответственность за допущенные им отступления от предусмотренных в ПСД требований. Если в ходе строительства обнаруживаются дополнительные неучтенные работы, необходимость их проведения оговаривается отдельно с составлением соответствующей сметной документации.

Отклонение от параметров объекта строительства или ремонта, указанных в проектной документации, допускается лишь на базе вновь утверждённого варианта со внесенными в надлежащем порядке изменениями (статья 52-я Градостроительного кодекса).

Состав ПСД - расшифровка обязательного перечня

Требования к тому, что должно содержаться в каждом разделе ПСД, определяются на законодательном уровне. Регламентирует это также Градостроительный кодекс. Все важнейшие виды деятельности (строительство, реконструкция, ремонтные работы) обязаны сопровождаться строго нормированным видом и количеством документов технического характера, перечень которых определён Постановлением Правительства РФ номер 87, принятым в феврале 2008 года.

Также данную информацию содержит статья 48-я ГК РФ. Упомянутое Положение распространяется на объекты и производственного назначения, и непроизводственного, и касается, кроме того, линейных объектов (трубопроводов, железных и автодорог, линий электропередач и т. п.)

Вышеупомянутое положение подразделяет всю проектно-сметную документацию на проектную и рабочую. Подразумеваются не отдельные а различные виды технических документов. Согласно принятым нормам, проектирование ведется в одну или же в две стадии. Смысл второго варианта - в поэтапном составлении необходимых для строительства документов.

Что это за стадии

Первый этап состоит из выбора типа объекта, проработки его основных решений, как архитектурно-планировочных, так и конструктивных. Также выбирается способ строительства и принципиальные схемы всех основных технологических процессов, прорабатываются решения, касающиеся инженерного оборудования, ведется сводный сметный расчёт, решаются основные вопросы касательно организации строительного производства.

После разработки документация отправляется на государственную экспертизу с получением общей оценки и необходимых замечаний. Затем проектировщик устраняет выявленные недостатки и передает проект на рассмотрение или утверждение заказчику (инвестору).

Вторая стадия проектирования состоит из разработки рабочей документации (РД). Именно здесь бывают уточнены и детализованы решения, принятые предварительно. Составляются все необходимые рабочие чертежи, сметы локального характера и прочие документы, нужные для непосредственного производства.

Какой метод лучше

К рабочей документации (РД) относятся непосредственно чертежи, а также текстовый материал, использование которого предусматривается в условиях стройплощадки. Как правило, документация, разработанная на первой стадии, непосредственному исполнителю не передается.

Преимущество двухстадийного проектирования заключается в минимуме затрат в случае необходимости переработки проектной документации (если общее решение оказалось неудачным). В настоящее время данный метод проектирования служит основным.

В отличие от него, в случае одностадийного проектирования весь объём ПСД принято подготавливать сразу же. Она содержит все вопросы, как общие, так и частные. Такой вариант удобен в случае небольшого объема проектных работ, для несложных объектов или в качестве типового проекта массового и повторного предназначения.

Роль рабочей документации

Задача рабочей документации в составе ПСД - обеспечение в строительном процессе разработанных технических, архитектурных и технологических решений. Последовательность разработки Положением строго не регламентируется. То есть возможно выполнить её либо одновременно с подготовкой всей ПСД, либо после того.

Состав, объем и содержание определяет заказчик (застройщик) в зависимости от того, какая степень детализации ему требуется. Полностью комплект ПСД на капитальный ремонт или строительство состоит из проектной и рабочей документации, дополняющих одна другую. Рассмотрим, что же входит в состав каждой из них.

Основные разделы проектной документации

Она состоит из пояснительной записки, проекта организации строительства, противопожарных мероприятий, сметы на ремонт или строительство и других основных разделов организации строительного процесса. В составе РД - необходимые для работы чертежи с документами и спецификациями. На основе ее реализуются принятые проектные решения.

Упомянутым выше Положением установлен обязательный состав ПСД в виде 12 разделов - пояснительной записки, схемы планировки земельного участка, архитектурных решений, а также конструктивных и объемно-планировочных, сведений об инженерном оборудовании и инженерных сетях с перечнем соответствующих мероприятий и нужных решений систем электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, тепловых сетей, отопления, вентиляции с кондиционированием воздуха, а также сетей связи, системы газоснабжения и подраздела, касающегося технологических решений.

Оставшиеся разделы проектной документации касаются содержания проекта организации строительства (сноса, демонтажа), перечня мероприятий по сохранности окружающей среды и противопожарных мер. Ниже мы приводим образец ПСД - договор на разработку документации (1 лист).

Второстепенные разделы

В дополнительных разделах предусматриваются мероприятия, обеспечивающие доступ инвалидов и соблюдение нужных требований по оснащенности возводящихся объектов приборами по учету расхода энергетических ресурсов.

Один из важнейших разделов (номер 11) представляет собой сметную документацию на строящийся объект. К заключительному разделу относится все прочее, не вошедшее в основной перечень и предусмотренное по закону.

Если речь идет о сооружении линейного объекта, то в составе проектной документации можно найти 10 аналогичных разделов. Содержание их - от проекта полосы отвода, технологических и конструктивных решений линейного объекта вместе со зданиями и сооружениями, входящими в его инфраструктуру, до проекта организации строительных работ с необходимостью сноса (демонтажа) имеющихся конструкций.

Точно так же предусмотрены мероприятия, связанные с охраной окружающей среды и пожарной безопасностью. Разумеется, в числе завершающих и наиболее важных разделов присутствует смета на строительные работы.

О стоимости ПСД

На стоимость влияет огромное число всевозможных факторов - от региона строительства, размера возводимого объекта до конкретных расценок подрядчика. Перед составлением сметы определяется перечень работ и рассчитываются необходимые объемы. Для этого желательно обладать максимально просчитанной спецификацией, которая не всегда бывает выполнена полностью и в срок.

Располагая подобным документом, специалист составит смету без особого труда. В самом общем случае (при любом предполагаемом объеме) стоимость работы по расчету ПСД в ценовом отношении составит 10 % от полной стоимости всех работ. При этом минимальная сумма, в которую обойдется разработка любого документа, начинается от 3000 руб.

Составление сметного расчета может идти согласно перечисленных в спецификации позиций или же в расчете на определенный объем строительства. В последнем случае примерную стоимость ПСД можно представить в виде предлагаемой ниже таблицы.

Возможен и такой вариант: имеются необходимые проектные решения, но отсутствует определенность по числу предполагаемых позиций. В этом случае услуги по составлению смет могут указываться согласно следующей форме:

Если строительство ведется поэтапно

При необходимости в случае инициативе заказчика проектная документация может быть разработана на каждый из отдельных этапов процесса строительства или реконструкции (статья 48-я Градостроительного кодекса). Это должно быть указано в задании на проектирование.

Объем проектной документации для каждого этапа строительства разрабатывается с учетом необходимости его осуществления. Весь состав и содержание ее разделов обязаны отвечать требованиям, установленным основным Положением.

Разработка ПСД включает следующие этапы:

1. Обоснование инвестиций и выдача задания на проектирование;

2. Конкурс научно-проектных организаций (проектные институты, строительные организации, вычислительные центры) и заключение договора с победителем;

3. Разработка ТЭО строительства объектов, включая разделы выполняемые другими организациями

4. Выбор территории (площади, трассы) и составление акта выбора;

5. Разработка иной ПСД.

ПСД включает в себя разработку документов технико-технологического (технический проект на строительство скважины), организационно-управляющего (обоснование структуры управления проектом) и финансово-экономического (бизнес-план, сметы) характера.

Одним из важнейших документов, по которому планируются затраты, является смета . Сметная стоимость является ценой проекта.

Выделяют 3 вида смет:

· Локальные – по видам работ (ВМР, бурение, крепление, испытание);

· Объектные – по каждому сооружению (сметы на строительство скважин или группы аналогичных скважин);

· Сводные сметы – в целом по проекту

Сводная смета состоит из 12 разделов:

1) Подготовительные работы

2) Основные объекты строительства;

3) Объекты обслуживающего назначения;

4) Объекты энергохозяйства;

5) Объекты связи и транспортного хозяйства;

6) Объекты тепло-, водо-, и газоснабжения;

7) Временные здания и сооружения;

8) Объекты благоустройства;

9) Прочие объекты;

11) Подготовка персонала будущего предприятия;

12) Проектно-изыскательские работы.

Сметная стоимость проекта:

С см =С пр +С с +С о +С м +С п + С р

С пр – стоимость подготовительных работ;

С с – стоимость строительства объектов;

С о – стоимость оборудования, материалов и т.д.;

С м – стоимость монтажа оборудования;

С п – стоимость прочих объектов;

С р – резерв на покрытие непредвиденных расходов.

Планирование затрат происходит в три этапа:

1. Формируется перечень работ на основании календарного плана (год, квартал, месяц);

2. На основании локальных смет определяется стоимость работ;

3. Рассчитываются затраты по направлениям или экономическим элементам затрат (сырье (в проекте отсутствует), основные материалы; вспомогательные материалы; зарплата с отчислениями; энергия со стороны; топливо со стороны; амортизационные отчисления, прочие).

Затем строят интегральную кривую разработки месторождений:

1 – Раннее начало или ускоренный темп освоения капитальных вложений;

2 – Позднее начало – медленный темп освоения капитальных вложений;

3 – средний темп освоения капитальных вложений.

Затем определяется сметная стоимость работ, намеченных к выполнению за определенный период времени:

Сумма площадей фигур – сметная стоимость.

После этого затраты распределяются во времени по каждому виду работ:

Сметные расчеты служат основой для составления бюджета проекта. Контроль за расходом бюджетных средств осуществляет специальная группа, созданная заказчиком. Эта группа может прогнозировать затраты на последующие календарные периоды реализации проекта:

Где: C t +1 – прогнозная величина стоимость;

C t - фактические затраты на момент t;

V общ, V t ; – общий и выполненный на момент t объем работ в натуральных единицах

с – стоимость (расценка) выполнения единицы работ (руб./мат.ед.).

1.1.1. Порядок разработки ПСД в Украине

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения ПСД для строительства регламентируется, прежде всего, Государственными строительными нормами (ДБН) и др. Согласно этим нормам в проектировании выделяют 3 стадии проектирования, кроме того, объекты в зависимости от сложности делятся на категории (их 5).

Это следующие стадии:

1 стадия – эскизный проект (для объектов производственного назначения – ТЭО)

2 стадия – рабочий проект

3 стадия – рабочая документация

При этом количество стадий зависит от сложности объекта. Так, для технически несложных объектов, объектов с использованием проектов массового и повторного использования (I и II категории):

В одну стадию – рабочий проект (РП)

В две стадии: 1)эскизный проект для объектов гражданского назначения (ЭП) или технико-экономический расчет (ТЭР) - для объектов производственного назначения и 2) рабочая документация (Р).

Эскизный проект

Рабочая документация

Еще более сложные объекты (IV, V категории), сложных по местонахождению, архитектурным, художественным и экологическим требованиям, инженерному обеспечению, внедрению новых строительных технологий, конструкций, материалов осуществляются в 3 стадии:

o эскизный проект (или ТЭО)

o рабочий проект

o рабочая документация

Эскизный проект разрабатывается с целью определения принципиальных требований к местоположению, архитектурным, художественным, экологическим, функциональным и др. решениям объекта, подтверждения возможности создания их как сооружений гражданского назначения.

ТЭО разрабатывается для объектов производственного назначения, которые требуют детального обоснования и определения вариантов целесообразности их создания. ТЭР применяется для технически и технологически несложных объектов производственного назначения. ТЭР по сравнению с ТЭО более короткий документ. В ТЭО (ТЭР) обосновывается мощность объекта, номенклатура и качество продукции, обеспечение сырьем, топливом и энергетическими ресурсами (Э/Эн, водой, теплоэнергией и др.), трудовыми ресурсами, основные ТЭП.

Материалы ТЭО (ТЭР) оформляют отдельным разделом документации.

ТЭО после согласования и принятия (при 3-х стадийном проектировании) или утверждения ТЭР (при 2-х стадийном проектировании) являются основанием для перехода к следующей стадии проектирования.

Состав ТЭО (ТЭР) согласно ДБН:

a. Исходные положения. В них дается техническая возможность и экономическая целесообразность строительства (реконструкции) объектов производственного назначения

b. Обоснование производственной мощности и проектной продукции, спроса не нее и сбыта

c. Обоснование потребности в рабочих местах

d. Данные о наличии сырьевой базы, обеспечении материалами и энергоресурсами, трудовыми ресурсами

e. Обоснование размещения объекта и выбор территории для строительства объекта

f. Данные об инженерно-изыскательских работах

g. Оценка влияния на охрану среды

h. Схема генплана и транспорта

i. Решения по инженерной подготовке территории и защите объекта от опасных природных или техногенных факторов

j. Основные технологические, строительные, архитектурно-планировочные решения

k. Основные решения и показатели энергоэффективности, сравнение вариантов, учет и использование вторичных и возобновляемых ресурсов, решения по охране труда

l. Сроки строительства

m. Основные решения по организации строительства

n. Меры по защите информации

o. основные решения по санитарно-бытовому обслуживанию работников

p. Основные решения по взрывоопасности

q. Идентификация и декларация безопасности объектов повышенной опасности

s. Задание на проектирование

t. Обоснование эффективности инвестиций

u. Выводы и предложения

Более детально о ТЭО - в следующем подразделе.

Рабочий проект предназначен для определения конкретных строительных, архитектурных, художественных, экологических, технических, технологических, инженерных решений, ТЭП, выполнения СМР, рабочих чертежей и определения сметной стоимости проекта. РП используется для технически несложных проектов массового применения.

РП имеет 2 части – утверждаемые и рабочие чертежи . Утверждаемые подлежат согласованию, экспертизе и утверждению, а рабочие - для строительства объекта.

Состав утверждаемой части:

ü Сокращенная пояснительная записка

ü Сметная документация

ü Раздел проекта относительно организации строительства

ü Чертежи

На стадии рабочей документации разрабатывается рабочая документация для выполнения СМР на основе утвержденной предыдущей стадии проекта.

Состав рабочей документации:

Þ Рабочие чертежи, разрабатываемые согласно требованиям нормативных документов

Þ Выходные требования по разработке конструкторской документации на оборудование индивидуального изготовления, включая нетиповое и нестандартное оборудование, по которым на предыдущих стадиях выходные требования не разрабатываются

Þ Спецификации оборудования, изделий, материалов согласно нормативным требованиям

Þ Опросные листы и габаритные чертежи на оборудование и изделия

Þ Паспорт отделочных работ

Þ Сметная документация

Рабочие чертежи, сметная документация, спецификации, чертежи металлоконструкций, трубопроводов, проектная документация передается заказчику в 4-х экз.

Стоимость проектных работ определяют согласно действующим нормативным документам.

Стоимость строительства (или ИП) также определяется по действующим документам (об определении стоимости - далее).

1.1.2. Согласование, экспертиза и утверждение проектной документации в Украине

Утверждаемую часть проектной документации согласовывают с местными органами градостроительства и архитектуры согласно действующим правилам. В случае особых условий размещения объекта по указанию местных органов проект согласовывается с соответствующими организациями (исторические зоны городов, подземные воды и др.)

Если возникают спорные вопросы, окончательное решение принимает Госстрой. ТЭО, ТЭР, проект, рабочая документация (утверждаемая часть) новых объектов производственного назначения независимо от подчинения должны иметь заключение территориальной организации по строительству относительно земельной площадки, источников обеспечения, инженерных сетей и др. согласно ДБН. Если нормы отсутствуют, то с соответствующими органами госнадзора.

До утверждения ТЭО, ТЭР, П, РП (утверждаемая часть) подлежат комплексной экспертизе в Укринвестэкспертизе независимо от источников финансирования с привлечением различных органов (сан.-эпид., экологии, пожарники, охрана труда и др.). Если объекты радиационные, то еще и в органах ядерной безопасности.

Госстрой также устанавливает перечень объектов, не подлежащих комплексной экспертизе.

Если есть замечания, необходимо внести соответствующие изменения.

Порядок утверждения проектов также регулируется соответствующим нормативным актом.

ТЭО ИП

Предварительное ТЭО ИП

Т.к. проведение ТЭО – очень затратный и трудоемкий этап, делается предварительное ТЭО. Разница между ними – в детальности проработки и анализе альтернатив.

Разделы предварительного ТЭО :

Сведения о предпосылках и истории вопроса

Возможные стратегии осуществления проекта, границы проектов связи с анализом рынка та концепцией маркетинга

Сырье и вспомогательные материалы

Место расположения, размещение оборудования

Проектная документация и технология, производственная программа, производственная мощность

Структура управления и накладные расходы

Трудовые ресурсы, управленческий персонал, затраты на рабочую силу, потребность в обучении и затраты на него

График реализации проекта

Финансовый анализ: инвестиционные, производственные, маркетинговые затраты, расчет движения денежных потоков, анализ коммерческой рентабельности, финансирование проекта, оценка рынков

Экономический анализ: определение экономических последствий реализации проекта

Структура предварительного ТЭО аналогична структуре развернутого ТЭО.

Таблица 1.1 - Структурная схема предварительного ТЭО ИП

№ п/п	Раздел ТЭО	Структура раздела
1.	Основная идея проекта	1.1. Идея проекта
1.2. Спонсоры проекта
1.3. Главные сведения о проекте
2.	Анализ рынка, стратегия маркетинга
2.2. Исследование рынка
2.4. Основная концепция маркетинга
	Сырье, материалы, комплектующие изделия	3.1. Спецификация потребности в сырье, материалах, комплектующих изделиях
3.2. Доступность материальных ресурсов
3.3. Стратегия поставок, затраты на материалы и комплектующие изделия
4.	Местонахождение и окружающая среда	4.1. Анализ местонахождения и окружающей среды
4.2. окончательный выбор пункта размещения и оценка затрат
5.	Инженерно-техническая часть
5.2. Выбор технологии, подбор оборудования
5.3. Строительно-монтажные работы (СМР)
6.	Организационные и накладные затраты	6.1. Организация и управление объектом
6.3. Накладные затраты
7.	Трудовые ресурсы (персонал)	7.1. Потребность в отдельных категориях персонала
7.2. Оценка затрат на его содержание
8.	Планирование процесса осуществления проекта	8.1. Цели и этапы процесса реализации проекта
8.2. Календарный график реализации проекта
8.3. Расчет общих затрат
9.	Финансовый анализ и оценка эффективности инвестирования
9.2. Анализ затрат на реализацию проекта
9.3. Методики экономической эффективности ИП
9.4. Финансирование проекта
9.5. Финансовые и экономические показатели деятельности предприятия

1.7.1. ТЭО ИП

Таблица 1.2 - Структура ТЭО ИП

Структура разделов	Содержание
Раздел 1. Основные идеи проекта
1.1. Идея проекта	1.1.1. Соответствие идей проекта системе экономических взаимоотношений в стране
1.1.2. Соответствие идей уровню экономического развития страны
1.2. Перечень спонсоров	1.2.1. Принципы заинтересованности спонсоров в реализации проекта
1.3. Сведения о проекте	1.3.1. Основные характеристики проекта
1.3.2. Цели проекта и предварительная основная стратегия проекта
1.3.3. Географический ареал и доля на рынке (внутреннем и внешнем), рыночная цена
1.3.4. Тип размещения (рыночная или ресурсная ориентация)
1.3.5. Экономическая политика поддержки проекта
1.3.6. Продукция и ее структура, мощности предприятия
1.3.7. Контуры экономической, промышленной, финансовой, социальной политики
1.3.8. Национальные, отраслевые и др. факторы, благоприятные для проекта
1.3.9. Наименование, адреса, финансовые возможности, роль в проекте организатора или инициатора проекта
Раздел 2. Анализ рынка и стратегия маркетинга
2.1. Общеэкономический анализ	2.1.1. Общеэкономические показатели, которые касаются спроса на продукцию, предусмотренную проектом (население, темпы его роста, уровень доходов, потребления и др.)
2.1.2. Государственная политика, практика и законодательство в сфере, связанной с потреблением, производством, импортом продукции, ограничения по стандартам, обязательства, субсидии, кредитный контроль, регулирование зарубежных связей
2.1.3. Достигнутый уровень национального производства проектиру-емой продукции, включая производство для внутреннего потребления
2.1.4. Достигнутый уровень импорта
2.1.5. Производство и импорт замещающей продукции
2.1.6. Данные и граничных затратах и продукты-дополнения
2.1.7. Достигнутый уровень экспорта
2.2. Исследование рынка	2.2.1. Детальная оценка наличной емкости рынка
2.2.2. Прогнозирование изменения емкости отечественного рынка в будущем
2.2.3. Возможности выхода на рынки других стран
2.2.4. Импорт конкурентной продукции
2.3. Основы проектной стратегии	2.3.1. Цели проекта
2.3.2. Стратегия проекта (3 варианта: лидерство в затратах, ориента-ция на ограниченную группу покупателей, занятие рыночной ниши)
2.4. Основная концепция маркетинга (стратегия маркетинга и оперативные мероприятия)	2.4.1. Стратегия маркетинга (4 варианта: проникновение на рынок, развитие рынка, развитие продукции, диверсификация)
2.4.2. Оперативные мероприятия – сбор,
2.4.3. Цели в области сбыта (оборот, доля рынка, репутация фирмы, прибыль)
2.5. Затраты и доходы маркетинга	2.5.1. Затраты (определение цен реализации продукции, внутренние затраты производства и сбыта, реакция клиентов на разные цены, ценовая политика конкурентов и др.)
2.5.2. Оценка доходов с учетом таких аспектов: оптимальная производственная мощность, соответствующая технология (технологическая концепция), технологически целесообразная производственная программа
Раздел 3. Сырье и комплектующие изделия
3.1. Классификация сырьевых и комплектующих материалов	3.1.1. Минеральные ресурсы (детальная информация о запасах и физико-химические свойства ресурсов)
3.1.2. Сельскохозяйственные материалы (информация о запасах и физико-химические свойства ресурсов)
3.1.3. Сельскохозяйственные материалы (информация о качестве, методах сбора и вывоза)
3.1.4. Морские продукты (оценка запасов, затраты производства, особенности национальной политики, экологические проблемы)
3.1.5. Промышленные полуфабрикаты (возможность их использования в зависимости от характера технологического циклу будущего проекта)
3.1.6. Вспомогательные материалы (потребность в электроэнергии, топливе, водо- и пароснабжении, упаковочных материалах) – общая оценка потребностей с учетом выбора месторасположения, технологии и производственной мощности проекта
3.1.7. Запчасти
3.1.8. Поставки для социальных и других потребностей – продукты питания, медицинские и образовательные услуги, одежда, обувь, строительство дорог (песок, гравий, асфальт)
3.2. Доступность ресурсов	3.2.1. Общая потребность в материалах и комплектующих изделиях
3.2.2. Источники поставки (внешние, внутренние), их месторасположение
3.2.3. Транспортировка материалов и возможные транспортные затраты
3.2.4. Оценка альтернативных вариантов
3.3. Стратегия поставок, затраты на сырье и комплектующие изделия	3.3.1. Цели стратегий (минимизация затрат, минимизация риска, оптимизация деловых отношений с поставщиками)
3.3.2. Программа поставок – основа определения затрат: определение источников снабжения и поставщиков, соглашения, способы транспортировки, хранения, оценка риска срывов поставок
Раздел 4. Месторасположение и окружающая среда
4.1. Анализ месторасположения и окружающей среды	4.1.1. Разработка нескольких альтернативных вариантов с учетом: - экологической обстановки и географических условий - экологического влияния проекта и оценки этого влияния - государственной социально-экономической политики, стимулов и ограничений - инфраструктура района реализации проекта
4.2. Окончательный выбор размещения, выбор строительной площадки, оценка затрат	4.2.1. Выбор производственной площадки из нескольких вариантов с учетом: - природных условий (грунта, климата, др.) - экологического влияния (ограничения) - социально-экономических условий - местной инфраструктуры в районе производственной площадки - стратегических аспектов - стоимости земли - стоимости подготовки производственной площадки
Раздел 5 . Инженерная часть проекта и технологии
5.1. Производственная программа и производственная мощность	5.1.1. Разработка производственной программы с учетом рыночных и ресурсных ограничений
5.1.2. Определение потребности в материалах и рабочей силе
5.1.3. Производственная мощность: номинальная, максимальная, вероятно нормальная (оптимальный уровень производства)
5.2. Выбор технологий, приобретение оборудования, передача технологии, детальный план и инженерные основы проекта	5.2.1. Тщательная проработка альтернативных вариантов технологий и ноу-хау с учетом потребностей рынка, наличия ресурсов, экологических факторов, стратегии реализации проекта
5.2.2. Выбор технологии на основе оценки возможного влияния на окружающую среду, экономику и социальную среду
5.2.3. Источники получения технологий (ноу-хау): а) лицензирование б) приобретение полного права на технологию в) совместное владение правом пользования технологии
5.2.4. Разработка предварительного и детального плана реализации проекта
5.3. Выбор оборудования, строительные работы, потребность в ремонтах и замене. Оценка инвестиционных затрат	5.3.1. Составление списка необходимого оборудования с разбивкой по группам (технологическое, механическое, электромеханическое, инструменты и КИП, транспортное и конвейерное и др.)
5.3.2. Составление списка запчастей, научного оборудования и приборов
5.3.3. Разработка предварительного плана СМР
5.3.4. Определение потребности в ремонтах
5.3.5. Первичный расчет стоимости строительства на основе удельных затрат (на 1 кв. м, 1 куб. м)
Раздел 6. Организационные и накладные расходы
6.1. Организация и управление производством	6.1.1. Этапы разработки организационной структуры: - определение коммерческих целей и задач - разработка организационной структуры - подготовка программы обучения и набора персонала
6.1.2. Разработка организационной структуры (3 уровня): - верхний уровень управления (долгосрочное стратегическое, экономическое и бюджетное планирование, контроль и координация деятельности) - средний уровень управления (планирование и контроль, сбыт, производство, финансирование и др.) - нижний уровень управления (ежедневный контроль над текущими операциями)
6.2. Организационное проектирование	6.2.1. Организационное проектирование – создание административных подразделений (общего управления, финансов и финансового контроля, управления персоналом, маркетинга и сбыта, снабжении, транспортировки и хранения, производственного, экономических расчетов, качества и др.)
6.3. Накладные расходы	6.3.1. Первичный расчет накладных расходов – калькуляция затрат
Раздел 7. Трудовые ресурсы
7.1. Определение потребности в трудовых ресурсах	7.1.1. Классификация трудовых ресурсов по категориям персонала
7.1.2. Определение потребности в рабочей силе, исходя социально-экономических особенностей региона реализации проекта
7.1.3. Разработка программы подготовки и переподготовки кадров на этапе проектирования и строительства объекта
7.2. Определение (оценка) затрат	7.2.1. Оценка затрат на наем, подготовку и переподготовку персонала
Раздел 8. Планирование процесса осуществления проекта
8.1. Цели процесса реализации проекта, этапы процесса реализации	8.1.1. Этапы процесса реализации: - формирования группы осуществления проекта - создание компаний - финансовое планирование - создание организационных структур - приобретение и передача технологий - набор трудовых ресурсов - технологическое проектирование - приобретение земельного участка - строительные работы и монтаж оборудования - приобретение материалов (сырья, полуфабрикатов, комплектующих и др.) - предварительный маркетинг - сдача объекта в эксплуатацию - начало производства продукции
8.2. График реализации проекта	8.2.1. Разработка графика реализации от создания специальной группы осуществления проекта до проведения предэксплуатационных испытаний оборудования и всего производства
8.3. Расчет затрат	8.3.1. Постоянный мониторинг затрат на всех этапах
9. Финансовый анализ и оценка инвестиций
9.1. Цели и задачи финансового анализа	9.1.1. Цель – анализ и оценка затрат, результатов и будущего денежного потока, выраженных в финансовых категориях
9.1.2. Методические принципы (анализ надежности информации, анализ структуры и значимости затрат и запроектированного дохода для определения факторов, которые являются решающими для осуществления инвестиций)
9.1.3. Объекты финансового анализа (определение самого привлекательного альтернативного проекта в условиях неопределенности, которая сложилась, определение структуры и объема необходимых финансовых ресурсов для реализации проекта)
9.2. Анализ затрат	9.2.1. Классификация затрат (начальные инвестиционные затраты, производственные затраты, сбытовые затраты (затраты маркетинга))
9.2.2. Оценка затрат
9.3. Методы экономической оценки ИП	9.3.1. Традиционные методы (определение периода окупаемости, определение простой нормы прибыли)
9.3.2. Дисконтные методы (NPV, IRR,DPB)
9.3.4. Оценка ИП по нескольким методам и выбор оптимального варианта
9.4. Финансирование проекта	9.4.1. Оценка потребностей финансирования (предварительная – до разработки ТЭО, окончательная – после выбора месторасположения, определения мощности, расчета затрат по проекту)
9.4.2. Акционерный капитал (выпуск обычных привилегированных акций)
9.4.3. Заемный капитал: - краткосрочные и долгосрочные займы под оборотный капитал (коммерческие банки, поставщики сырья и материалов) - долгосрочные займы (национальные, государственные, международные финансовые институты) - под финансирование новых проектов - лизинговое финансирование под оборудование (лизинговые компании, банки, др.)
9.5. Финансовые и экономические показатели деятельности производства	9.5.1. Финансовые показатели: коэффициент задолженности, показатель текущей задолженности, покрытие долгосрочного долга, показатель отношения дебиторской задолженности и кредиторской задолженности
9.5.2. Экономические показатели: NPV, текущей прибыльности инвестиций, эффективной занятости